再借20亿！万科第九次续杯

万科又向大股东借钱了，这次借20.64亿，借款利率还是2.34%。这是万科今年以来的第9次借款，算下来每月一次，比那啥都准。

为了吊住这条命，万科迄今累计找深铁借了259.41亿了，要不是深铁家底厚，万科怕是早就跟碧桂园之流一个德行了。

跟之前一样，万科这次借钱的目的还是为了还债，还9月21日到期的22万科GN003债券，当初发行规模20亿元。

今年12月，万科还有两笔债券到期，分别是22万科MNT004、005，发行规模分别是20亿和37亿。

这也意味着，接下来的第四季度，万科至少还要发两次借钱公告。

雪球上有投资者发帖称，深铁集团作为万科大股东，在2025年看上去一直——有一种往河堤决口丢沙包的感觉。

值得注意的是，救万科的，不只是深铁集团，其融资借款对象，不只是深铁这个大股东。

2025年上半年，万科合并报表范围内新增融资和再融资249亿元（不含股东借款），这个金额几乎和深铁集团借给万科的数值1：1。

按上半年的数据，万科境内新增融资的综合成本为3.39%，新增股东借款的综合成本为2.34%。

文章开头讲到，万科向深铁借钱的利率几乎全部为此在2.34%，万科财报中的提到的融资的综合成本为3.39%。

很明显，深铁的低息借款拉低了万科的整体融资成本。

回看深铁与万科的结缘，2017年“宝万之争”中，深铁怒砸664亿拿下万科29.38%的股权。

此后五年间，深铁累计从万科获得了192亿的分红，从这五年的回报来看，深铁投资万科无疑是一笔非常划算的生意。

但此后万科业绩开始下滑：2021年净利润首次同比下滑，2022年销售规模下滑，2023年全面亏损，2024年亏损近500亿，2025年上半年再亏119.5亿。

除了直接借款259.41亿元，深铁还通过认购REITs、资产受让等方式为万科提供了约46亿元的融资支持。

从最初的664亿入股，到债务融资46亿，再到真金白银借款259.41亿，深铁总共向万科投入了969亿元左右

扣除前五年的累计分红192亿，深铁埋进去了777.41亿。

截至9月17日，万科总市值841.1亿元，深铁持有27.18%股份，股权价值约为228.6亿元，较664亿的投资成本缩水了三分之二。

前五年躺着分红的时候，这笔投资是相当的划算，后三年不仅把吃进去的分红吐了出来，还掏了777亿的老底，这投资亏大了。

今天，万科集团官网更新的之前传出的组织架构及管理团队信息，这意味着这场万科史上调整最大、酝酿了近一年的的组织大变革正式落地。

新的组织架构中，集团总部被分为董事会办公室、集团办公室/党群工作部和11个中心。

原先万科体系中最庞大的开发经营事业集团被彻底拆分，变成16家城市公司。

原先的物业事业集团降级为事业部，与商业、办公、长租、海外等并列。

管理团队方面，董事长辛杰、工会主席解冻、执行副总裁郁亮、执行副总裁李锋、执行副总裁华翠、执行副总裁财务负责人韩慧华、董事会秘书田钧等人，以及分别负责物业、商业与酒店事业部的朱保全、孙嘉职务不变。

集团执行副总裁李刚，新兼任了北京公司总经理；

原开发经营事业集团总经理张海，新职务变成了集团首席产品官、集团产品设计中心总经理；

原西南区域管理部首席合伙人/总经理李嵬，新担任集团投资发展中心总经理；

华东区域管理部首席合伙人/总经理吴镝，新职位为集团首席营销官；

卜令秋任集团财务总监。

不久前，万科公布的财报显示，今年上半年万科营业收入1053.23亿，同比下降26.23%，亏损金额119.47亿，这个数据比去年上半年的98亿还要多上20多亿。

这1000多亿的营收中，其中主要还是依赖房地产的销售，今年上半年，晚上实现销售面积538.9万平方米，同比下滑42.6%，销售金额691.1亿，同比下滑45.7%。

营收占比来看，万科靠卖房的收入占比近七成，依赖性极大。说到底，万科要想活下去，依然要依赖销售回暖。

如此看来，万科要想真正走出困境，不能只靠大股东输血。唯一的办法就是大家都去买万科的房子，把他销量顶上来！

这样，万科此局便可破了。