杭州，一男子三年前用房子作抵押，从银行贷了245万做生意，当时房子估价358万，银行按七成放款。谁料，房价突然跳水，银行内部估价只剩236万，而二手市场连200万都卖不动！雪上加霜的是，贷款合同里藏着“补差”条款，一旦抵押房价值大跌威胁贷款安全，银行有权要求他补足担保。如今，房价跌超三成，银行要求男子立刻掏近80万填窟窿。生意本就艰难，男子哪有钱？无奈之下，只能断供。 据悉，清晨的杭州，陈明（化名）又一次站在自家那套124平米的房子前，窗户上，“急售，200万”的鲜红挂牌在晨光中格外刺眼，但几个月来无人问津。 他想起三年前，也是在这扇窗前，银行客户经理笑容满面地告诉他：“陈先生，您这房子现在值358万呢，按70%能贷245万，您生意周转肯定没问题！” 如今，评估价已跌至236万，而市场连200万都卖不出，断供三个月的陈明，如今被银行起诉了。 2022年6月，依托当时358万元的市场评估价，陈明顺利获得某商业银行发放的房产抵押经营贷款245万元，贷款主要用于其经营的建材公司资金周转。 双方签署的《个人经营借款及抵押合同》中明确约定了贷款金额、期限、利率、还款方式，并详尽设定了抵押担保条款及违约后果。 至2025年初，受市场影响，银行内部评估系统对其房产的评估价更新为236万元，较2022年高点下跌约34%。 更严峻的是，实际市场承接力更为疲软，陈明挂牌200万元仍难觅买家，房产陷入“有价无市”困境。 面对生意亏损、房产贬值与突如其来的巨额补差要求，陈明无力应对，被迫停止偿还月供。 在多次催收无果后，银行接下来可以依据合同约定及《民事诉讼法》相关规定，向房产所在地法院提起诉讼，核心诉求为：1. 判令解除《借款合同》；2. 陈明立即清偿全部剩余贷款本金、利息、罚息、复利；3. 确认银行对抵押房产享有优先受偿权；4. 陈明承担本案诉讼费、律师费等实现债权费用。 同时，银行可以申请法院对抵押房产采取财产保全措施，为后续可能的强制执行做准备。 那么，从法律角度，银行的做法到底对不对呢？ 1、银行要求“补差”及提前收贷是否合法有据？ 《民法典》第408条规定，抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求抵押人停止其行为；抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保…… 银行认为，双方合同条款清晰明确，抵押物价值严重减损已实质危及信贷资产安全，符合法律规定及合同具体约定。要求补差或提前收贷是履行风险管理职责的正当行为。 陈明认为，房价下跌是系统性市场风险，超出个人预见及控制能力，银行评估系统基于6个月前的成交数据，有滞后性，未能反映即时、真实的市场价值，导致“补差”要求不尽合理。 一次性补足近80万元，在当前经济环境下属“显失公平”。 然而，结合《民法典》第509条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 陈明与银行既然签署了合同，明确约定了补差或者要求提前还款的条款，且不违反法律行政法规禁止性规定，具有法律效力，银行有权依约执行。 2、房价暴跌是否构成“情势变更”或“不可抗力”？ 《民法典》第533条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人……请求……变更或者解除合同。 而结合司法解释第32条规定，合同同成立后，因市场供求关系异常变动等原因导致价格发生当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的涨跌，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，可以认定为重大变化。 就本案而言，银行认为，房地产市场本身具有周期性波动属性，投资即蕴含风险，此非不可预见、不可避免的“情势变更”或“不可抗力”，陈明作为商事经营者，应具备基本的风险认知和承受能力，贷款用于经营，更应自负风险。 但不得不说的是，房产价格异动，可能属于情势变更的范畴，陈明在新规定出来后，或可据此主张解除合同或变更合同。 不过，无论是否适用情势变更，陈明依然要依约承担违约责任，只是在责任承担上会兼顾公平原则。 3、有人说，房子在判决后进入法拍程序，如不足以清偿银行抵押债权，银行就不能再主张还款了。 在本案中，陈明是抵押贷款的抵押人，同时也是债务人，陈明并不是以抵押物价值为限承担清偿责任，不同于纯抵押人。 这意味着，银行有权就拍卖款优先受偿，不足部分，银行仍可向陈明继续追偿。 对此，大家怎么看？#头号创作者激励计划#