大家都看到了，最近我们国家又出台了非常重磅的房地产救市政策，正常情况下这对房地产来说肯定是一个非常大的好消息。但是，看问题我们不能只看表面现象，而是要看背后的本质，因为从这些政策我们可以看出，里面不仅有好消息也有坏消息。

大家好，我是大海青岛，一个十多年的房地产从业者，闲暇之余，喜欢发一些和青岛楼市或房地产相关的视频，希望大家能够喜欢。首先，从本次出台的房地产救市政策至少可以说明三个问题：

第一，说明我们国家对房地产救市的态度非常坚决，也可以说是对房地产托底的态度非常坚决，房地产只能软着陆，必须软着陆，这是我们国家的底线。

第二，说明当前的房地产市场行情还在恶化，还没有好转，毕竟只有不好才需要救，如果已经好了，也就没必要救了。

第三，通过本次出台的房地产救市具体措施，还可以看出，房地产市场已经快要见底了，记住，是快要见底了，而不是现在已经见底了，见底时间最快可能就是下半年，最慢不会超过明年上半年。

接下来我们再一条一条的进行分析，通过每一条具体政策挖掘它背后的本质。第一条，降低首付， 首套房首付最低降至15%，二套房首付最低降至25%，如果从表面来看可以分为好和不好两个方面：

从好的方面来说，这是有史以来最低的首付比例，可以看出国家支持房地产的态度和决心，其次，确实降低了购房门槛，让那些想买房而首付不足的购房者可以上车了。

从不好的方面，虽然首付确实减少了，但是贷款金额增加了，利息增加了，月供压力也变大了，所以对绝大多数购房者来说并没有任何影响。

而如果从这一政策的本质上来说，那就是好消息了，说明不管是房地产市场还是房价可能快要见底了，房价即使会继续下行空间也非常有限了，这可不是我瞎说，咱可以用数据来推理一下。

假如房子总价100万，在首套房的情况下，以前首付需要30万，后来需要20万，现在只需要15万，而这意味着在以前的时候房价需要下降30%，可能才会有人弃房断供，而现在只需要下降15%，可能就会有人弃房断供，国家为什么现在敢把首付降至15%？说明国家对房地产的预判，就是房价已经快跌到位了，即使还会下降幅度也已经比较有限了。

对比，我还有句话想要送给大家，对房地产的发展和房价的走势，我们每个人都有自己的判断，但是有一点，我们的所有判断都是带有浓厚的主观性，而国家却是基于全国房产的相关数据，所以，国家对房地产的判断一定比我们个人更精准，更有前瞻性，而这刚好就是我们要看透国家政策本质的根本所在。

因为第二个政策和第三个政策都是利率方面的，所以我们直接就放在一块进行分析，一个是取消全国个人住房贷款利率政策下限，另一个是下调个人住房公积金贷款利率。

和第一条政策相比，不管是降低商贷利率还是公积金利率，这才是实打实的有利于购房者的政策，目前像青岛、南京、合肥等城市已经率先执行了3.45的房贷利率，后续可能会有更多的城市相继跟进。

因为把利率下限已经给到了地方政府，所以未来国家层面也就不会再有相关政策出台，同时也意味着，能让购房者直接受益的房地产政策基本上已经应出尽出，未来或许还会出台支持房地产的政策，但是购房者已经不会直接受益了。

也正是因为如此，所以一直以来，我在给大家购房建议的时候都会说一句话，如果不是太着急买房的情况下，可以继续观望观望，其中一个就是观望观望会不会有更好的购房政策，但是，从今以后我也就不用再说这句话了，因为未来从国家层面出台的房地产政策，对购房者直接受益的基本上已经没有了。

最后一条就是中国人民银行设立了3000亿元的保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用做保障性住房。

这跟前期市场上传言的国家收房其实区别还是比较大的，一个是金额差距比较大，其次就是这里有两个条件，一个是合理价格，另一个就是已建成未出售。

合理价格这个比较容易理解，因为国家也不是冤大头，也不可能高价去回收这些房地产项目，价格估计也就是成本价。其次，就是已建成未出售的项目，因为我们国家的房地产基本都是采用预售制，当房子建到某种程度的时候，就可以拿到商品房预售证对外销售了，所以，满足已建成未出售这个条件的项目恐怕也是寥寥无几。

其次，这几年房地产面临的其中一个主要问题就是开发资金链的问题，在不销售的情况下能把项目建成已经是很了不起了，项目都已经建成了还不销售，是开发商不缺钱还是想卖高价卖不出去！所以，真正符合这些条件的项目恐怕也是寥寥无几！

所以，从以上分析可以看出，这些政策虽然整体来说是有一些积极的影响，但是对当前房地产市场的买卖关系来说影响不会太大，因为现在的房地产市场存在的最大问题，不是首付比例的问题，是购房信心严重不足的问题。

当然有些人可能认为是房价太高了，最近几年大家工作收入受影响了，手里没有钱买房。其实这里就存在一个先有鸡还是先有蛋的问题，大多数人认为只有老百姓手里有钱了再去买房子，然后房地产才能好起来，其实这是完全错误的，因为现实是，只有房地产好起来，经济才能好起来，然后大家的工作收入才能提高。

因为房地产在发展的过程中，开发商通过工程抵押和购房者的按揭贷款，把银行的钱导入了市场，市场的钱增加了，大家才挣钱才会相对容易，房地产发展的同时，还提供了很多的岗位和需求，所以才带动了各行各业的发展，而反过来看，最近几年房地产市场困难，于是大家找工作难了，收入下降了，消费也下降了。

好了，今天跟大家的分享就到这里，咱们下期再见。