现在的青岛楼市和全国楼市都一样，都是一潭死水，都已经完全进入了最理性的购房时期，该买的也不买，不该买的更不买，只有确实有购房需求的人还在买房。
现在的青岛楼市，不管是青岛市区还是其他区域，都已经没有什么网红楼盘热点楼盘了，日光盘也已经消失了很多年了，前几年大火特火的浮山后，现在也已经落下了帷幕，崂山区新开发区域张村河板块，也是注定生不逢时，昙花一现。
今年很多人可能也看到了，青岛房价最硬的区域，崂山区的房价也已经挺不住了，很多楼盘的价格也开始松动了，甚至是下降了，其实这是一个好消息，因为如果从资本的角度来看，当房价最硬区域的开始补跌的时候，这也就意味着楼市的调整周期已经快要结束了。
大家好，我是大海青岛，一个十多年的房地产从业者，闲暇之余，喜欢发一些和青岛楼市或房地产相关的视频，希望大家能够喜欢。
青岛房地产这一轮的调整周期是从2019年下半年开始的，像黄岛，胶南，胶州，即墨，这些区域的房价从2019年下半年，就已经开始下降了，也是青岛最早进入调整周期的区域，城阳其实这个时候也应该进入调整周期的，但是因为城阳搞了一轮共有产权，所以导致本应该进入调整周期的城阳不仅没有降价，反而价格还有所上涨。
当以上这些区域的房价已经开始进入调整周期的时候，青岛市内四区的房价却依然高烧不退，其中，尤其以崂山和市北浮山后最为耀眼，和其他区域的房价下降相比形成了冰火两重天的局面。
这说明了什么呢？这说明，和其他区域相比，买房要优先选择青岛市区，随着这两年开发商的暴雷，楼市行情的不断恶化，近两年市北区和李沧区也陆续的进入了降价周期，不管是李沧区的北部片区、世博园板块还是市北区的老四方板块房价都已经有了显著的下降，截止到去年，只有崂山区的房价还比较坚挺。
但是自从去年年底到现在，青岛房价最硬的区域崂山区，房价也已经开始松动了，有多个楼盘的价格，已经大幅度下调，这说明什么呢？这说明，等这一轮的房地产调整周期结束了以后，买房的首选之地呢，就是崂山区！
但是，现在不是，现在崂山区的房价可能是青岛最危险的一个区域，因为其他区域的房价经过很多年的调整，即使还有下降空间，但可能也相对比较有限，毕竟已经调整了已经很多年了，但老三区不一样，崂山区现在的房价才刚刚开始调整。
除非现在全国的楼市行情都能好起来，然后崂山区房价直接穿越这一轮的下降周期，进入下一个上行周期，否则，崂山区的房价就是短期内最危险的一个区域。
等这一轮房地产调整周期结束的时候，打算在青岛买房的购房者就要注意了，大的购房选择来说，能买青岛市区就不买其他区域，因为通过2016年到2019年这一轮的房价上涨周期，以及从2019年到现在这一轮的房价下行周期来看，房地产周期完全符合资本市场的调整周期，和股市的上行周期或下行调整周期基本上是相通的。
也就是说，青岛市区的楼市就相当于是龙头股，而其他区域的楼市就相当于跟风股，当房价进入上涨周期的时候龙头股先涨，跟风股后涨，但是当房价开始进入下行周期的时候，最先掉队的就是跟风股，而最后掉队的才是龙头股。
通过这两个周期以及以前青岛楼市的走势就能看出来，崂山区的房价才是青岛楼市真正的龙头，其次是市北区和李沧区，然后才是其他区域。
其实原因也很简单，崂山区是青岛的富人区，环境好，空气好，人口密度低，非常适合居住，而且还有金家岭金融中心这种高端产业作为支撑。
在我看来，青岛未来有一个区域的发展会非常好，这个区域就是张村河板块，这个区域目前正在进行大拆大建，开发商速度也非常快，所以未来十年的变化一定会非常大。
毕竟张村河板块属于崂山区，但缺点也非常明显，首先就是开发时间太集中，这个区域在过去的几十年中一直没怎么开发，现在突然大张旗鼓的进行开发，导致楼盘集中入市，又赶上了房地产市场最差的时候，所以，现在周边楼盘都是一盘死水，半死不活。
其次，这个虽然地理位置优越，尤其寸土寸金的崂山区，但是毕竟这个区域才刚刚开发商，商业学校等配套还不成熟，最后就是这个区域目前的房价已经挺高了，在很大程度上已经透支了未来几年的上涨空间，所以现在处于进退两难的地步。
除此之外有些人可能还比较关心，现在到处的房子都在降价，不管是青岛市区还是其他区域，也不管是位置好的还是不好的，都在降价，于是很多人就有这么一个疑问，青岛的房子还能不能买？
其实我认为青岛的房子肯定是可以买的，但是不能乱买，还要选择一个好的购房时机，因为青岛房价下降，青岛楼市遇冷是大环境导致的，而不是青岛自身的因素。
如果从整个青岛来说，青岛的经济发展，在中国北方所有城市中排名第三，是山东经济发展的龙头城市，还是一座美丽的滨海城市旅游城市，是全国最宜居城市之一，也正是因为如此，所以青岛每年都吸引了很多的高校毕业生，以及一些养老度假人群，因此青岛人口一直都是持续流入的，而这些人来了青岛以后，要么买房子，要么租房子，总归要有一个住的地方。
从青岛买房的区域来说，有几个区域尽量避开，也就是西海岸灵山湾片区、胶州上合示范区、即墨蓝色硅谷示范区，这种区域，不是说这种区域的房子不能买，只是说如果不是为了养老在周边工作生活的情况下，尽量不要买。
首先，在这一轮的房地产下行周期中，这是青岛购房的三大坑，只要你在这里买了房子，短期内也就别想再出手了，因为根本没有人接盘。其次，这些区域是一些新兴区域，距离青岛市区较远没有什么根基，当年这些区域能够火起来主要是炒作起来的。而且这些区域的购房者主要以外地人或青岛市区的购房者为主，后期入住率也是很大的一个问题。
而青岛市区的好处就是，青岛市区是青岛的政治中心经济中心和商业中心，是青岛高收入人群最集中的区域，就业机会也比较多， 所以，当这一轮房地产下行周期结束，进入下一个房地产周期的时候，能买青岛市区也就不买其他区域。
还有一个购房建议送给大家，就是现在那些新开盘的楼盘能不买就不买，因为你不知道它开盘以后卖的好还是不好，一旦开盘以后，房子卖的不好，一旦销售情况不理想，后期房价可能就会大幅下降。尤其是那些精装修的楼盘，或者是打着高端改善性质的楼盘，这种楼盘房价一旦大幅下降，可能就会不可避免的降低交付标准，不管是装修质量、小区的绿化以及其他方面的交付标准可能都会下降。
这是，一个很现实的问题，因为房价的大幅下降，意味着开发商的利润也已经大幅下降了，开发商为了尽可能的减少损失，只能从其他地方找补回来，一旦出现这种情况，最吃亏的还是购房者。
最后再跟大家说一下公寓的问题，在你平常所看到的视频或文章中，基本上所有人都告诉你公寓是不可以买的，因为公寓产权的产权比较短，税费比较高，居住舒适度比较低，再次转手会非常困难等。
其实，在以前的时候我也是这么认为的，但是和几个以前卖过公寓的朋友交流了以后，我发现公寓其实还是有市场的，并没有像网络上说的那么糟糕，存在即合理。
因为公寓的面积往往都比较小，单价总价都比较低，而且有公寓的地方往往都会有地铁，公共交通都会比较方便，再加上青岛本身就是一个旅游城市，所以公寓这种产品的，出租收益还是比较可观的。
但是如果要投资公寓的话，我感觉还是不太合适，除非你能一下买个二三十套，自己去运营，如果需要托管，让别人去打理，其实出租收益率也就没有那么高啦。
还有那些老破小，我的建议就是能不碰就不要碰了，虽然他们的价格比较低，总价也比较低，这种房子真的是一旦入手，可能出手就会非常的困难，而且居住舒适度也确实不如现在的那些房子。
好了，今天跟大家的分享就到这里，咱们下期再见。
