本轮楼市下跌中，如果要找一个跌的最猛的。
那必是老破小了。
第一老破小的交易量大，第二老破小高峰时期的估值水分大。
其实老破大个案情况也很惨，但是因为交易量小，影响力远不如老破小。
在大盘下跌20-30%的背景下，老破小已经有腰斩的价格了。
我们整理这些凶猛下跌的老破小小区，最后2个是真真实实的腰斩价格了。
泗泾新凯一期（动迁老破小）
老破小本身的争议就比较多，再增加一个争议更大的动迁房。
可以说是房子的负面光环集齐。
泗泾的新凯一期，58平的小户型近期成交价只有2.9万/平。
相比最高峰时接近4.5万的价格，跌幅有35%。
其实新凯一期是2006年的小区，严格意义上来说不算。
但是在动迁房里面算比较老的了，而且这是6楼的楼梯房。
动迁房的维护本身就一般，老化情况肯定是比商品房快很多的。
像新凯所在的动迁房集中营板块，房价支撑力度不够。
泗泾的标签非常清晰：动迁+睡城。
这样的标签带来的最大问题就是一直没有产业规划。
泗泾本身的人口是很多的，但是没办法转化成发展优势。
区域发展方向很单一，就是给漕河泾、徐家汇送人。
但蛋疼的是一条9号线从早挤到晚，地铁挤、开车堵，出行体验感非常差。
而且动迁房越建越多，没有停下来的意思。
地段和产业都没有优势的地方，在行情不好的时候，房东能卷的就是价格。
虽然像新凯一期35%的跌幅在全市来看不算很惨，但是要知道动迁房在牛市的时候涨的也不是最猛的。
200多万总价的房子能跌掉首付，也是很夸张的。
闸北公园柳营路309弄（没落板块）
上海有很多发展很早，但是在新世纪后没有享受到更大发展红利的板块。
尤其是工人新村和老破小比较多的地方。
上世纪都是承载工人的重要载体，为上海的工业发展做出了巨大贡献。
但是随着城市发展方向和产业发展方向的转变，这些板块的天花板越来越明显。
比如像闸北公园柳营路309弄这个小区。
小区40平小户型，最高峰价格接近8万块，现在跌到4万多。
虽然没有完全腰斩，但是也有41%的跌幅。
单纯从居住角度看，闸北公园是非常舒适的。
闸北公园、大宁国际、大宁久光，第十人民院、1号线、8号线这些配套不输很多板块。
但是教育短板和大量的老破小使得他在大宁的竞争下，显得非常无力。
更典型的像彭浦新村那边的小区，临汾路的价格从6万多回到3万多。
自住的客户，相比高峰期半价买老破小确实不是梦。
像这样的板块还有很多，像甘泉宜川、桃浦新村、杨浦中原、鞍山等等。
这些自住板块的老破小正在全面价值重估。
回报率锚定贷款利率，4-5千的租金，对比150万的价格，回报率3-4%。
值不值得，市场是会回应的。
杨浦控江六村（学区老破小）
来看一套非常典型的学区老破小。
控江六村的30平内老破小，价格峰值在2020年达到9.3万/平，小区最高价达到过10万块。
同产品近期成交只要4.4万，腰斩价格以下，跌幅53%。
控江六村的原因在于，是强小普初的配置，以前的估值为小学买单太多。
在初中越来越重要的前提下，控江六村也只能被打掉溢价。
杨浦不少板块都吃了公办初中弱的亏。
正常房子的价值是地段+产品决定的，但是学区房的价值是地段+产品+学校。
而且很多时候，地段和产品的价值是被弱化的，学校的变化就大大影响房子估值。
类似的情况可能还有鞍山密云小区、浦东潍坊二村等。
尽管价格腰斩了，但是学区腰斩和环沪腰斩有着本质的区别。
环沪一些地方是无价也无市，纯纯地“人造狂欢”。
即使再便宜，找不到接盘侠啊。
但是上海学区仍然有价值，尤其下跌后对于很多有实际需求的家长来说是好事。
为学区付出的额外价值少了很多，下跌的风险非常可控。
各类学区下跌的原因各有差异，只是需要家长调整应对策略。
今年很多学区老破小成交量很大，并没有因为腰斩而让小区被冰封。
用脚投票的事情，比什么都有说服力。
金山石化梅州新村（淘汰市场）
很多人买东西的会有一个心态，这么便宜的我买来也没啥亏不亏的事情。
比如买个20块钱的T恤，哪怕一周就扔了也没啥。
但是用在买房肯定不是这样。
金山石化这边的梅州新村小区，如果2021年花了107万买入，如今的价格直接腰斩以下。
跌幅53%。
在上海花100万就能买到房子，听起来感觉已经很便宜了。
毕竟动不动就能看到上海好几亿的房子成交。
学区老破小能跌53%，是因为涨的太多了。
那金山石化这种100万跌到50万，是涨得多吗。
在我们看来是真的没人要了。
金山最风光的时候是在上个世纪80年代。
那个时候市中心很多人还在倒痰盂、刷马桶的时候，金山石化厂职工的家里已经有浴缸、抽水马桶了。
国内一轮又一轮的产业转型，金山石化的地位再也不似从前。
上海一轮又一轮的规划调整，金山的前景也越来越暗淡。
离上海市区远，在楼市上来说始终有“原罪”。
金山身上压着三座大山：
金山石化影响的居住环境、跨城出省般的交通距离、乏善可陈的就业机会。
金山的问题也是很多远郊板块的通病，便宜就是好货在楼市不是定理。
小结
现在市场上关注并且想下手买入老破小的人不在少数。
有的图便宜、有的博拆迁、有的当投资。
相当部分人是想抄底。
像这种远郊没有未来板块的老破小千万别买。
其他的老破小一定要从自身需求出发。
毕竟很多老破小进入了过去8年来估值的最低谷。
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稿源 | 魔都财观
涨价多少都不失控，房价大跌就是失控？
原先涨得太失控了
上海整体的房价起码要跌去三分之二，至于最终的跌幅无人能够预测，房子回归商品属性，和汽车手机一样，越旧越不值钱。
跌就是失控，涨就是正常是吗[得瑟]
17年这帮玩意，让本就高的离谱的房价再度翻番，这才那到那？膝斩估计差不多
那么就是说房屋涨价是有人控制的，现在控制不住了开始降价了呗[呲牙笑]
还在拿所谓的学区房忽悠人，其实学区房就是一个伪名题，是提高房价的一个说词。有一定的欺骗性。上世纪61年62年的时候，虹口区有一个中学叫虬江中学，而且还是一所民办中字，在虹口区中學中排靠后，就是这样一所不起眼的中学，61年这所学校的大学录取率是高达%93，当时轰动整个虹口区，连继光中学，58中学的大学录取率也不如虹江中学。这就涚明一个问题，学生自身的努力是关键。如果自身不努力再好的学区房，也没狗屁用，照样考不上大学。所以说学区房是骗家长掏钱买高价老破小的一种《骗术》上海很多学生家长都上了这种当，孩子没考上理想的大学还背了一屁股债，还也还不清，后悔莫及。有苦说不出，哑巴吃黄连。
200多万总价的房子能跌掉首付，也是很夸张的。夸张吗？一点都不夸张，感觉现在很常见。之前暴涨的时候咋不说很夸张，现在只不过回归居住属性了而已[得瑟]
一堆钢筋水泥值多少钱？？？？
泗泾的多层住宅，能卖3万元已经不错了，这种地方就是新的楼盘卖3万元一平也不便宜了。
只要台海一打仗，房价立马清零[呲牙笑]
价格回归原来也是挺好的
每平米暴跌10元，严重失控!
还太贵，卖把册老去
不是人为加上的“智商税”，这种材料质量造出的只值1500
哪里是失控，原先泡沫太多了，只是在去泡沫。
这不属于跌，这是价质回归！
跌就是失控那大涨是干啥的？市场经济涨跌都让他自由就好，买者自负！
今年房价下趺才是个开始，更历害的下跌在明年，抄房团就等着明年再哭吧！
胡说八道
[呲牙笑]跌吧，跌到05年的水平，那样以后想拆迁补偿也便宜了
房地产影响较大，要软着陆，避免90年代的日本
曾经十几倍的涨，腰斩依旧好几倍的数[汗]
只有有人就会值钱！可怜的是人越来越少，死的死移民的移民，房子没有价值，地皮才能有点交易价值
2.9万一平你还觉得低吗？
别指望买老破小等拆迁致富，靠拆迁满天要价的时代早已过去式了！区位好改成出租，民宿，还不错！
回归房产的真面貌！
这才是回归正常
我晕，这些个地方[呲牙笑]
不用再炒了，有钱的早买了，没钱的跌一半都买不起，就是害了这几年想要房又没钱，被逼按揭买房的年青人，要做一辈子房奴了。
按现在的房价再腰斩还是虚高的。
为啥不说从房子成为商品时的初价到现在涨了多少？
上海早已经不是宜居城市
现在房价的首付价格其实才是房子的真实正常全款价格
说上海房价不跌的出来走两步[得瑟][得瑟]
很正常啊
这种老房子能住多少年
统一全国最低工资！失业金！失业即可领取！养老医疗保险公积金缴费比例！严惩违法加班
不是说一线城市只涨不跌吗？
房子是人用来遮风挡雨的。房子是用来改善居住条件的。不能违背房子的基本使用价值。价值规律是客观存在的，虽然不言不语，但一旦违背，苦头是肯定会降临的。
估计就是炒房客在杞人忧天
跌30%就是是失控，涨10倍是什么
太正常不过了
这什么理论，上涨时候不叫失控[笑着哭]，下跌一点就龇牙咧嘴了 谁让你跑慢了本来就与现实严重脱轨的房价你还在那冲锋
房价赶落有个过程，随着国家针对房地产的调控，又有出台好的政策措施，不到一年，判断房价会从稳定到增长的方向发展。建议房地产要走向市场化方向前进，时代是进步的，这是历史的必然趋势！
昨天看到的香港的李嘉诚1.9放价，上海的放价比香港的还高？
北京的老破小旁边可全是好学校，为了孩子，父母们可不管房子如何，只要能上好学校就成
不暴涨就谢天谢地了
只要是商品，价格就会有高有低，只要是商业，就会有赚有赔
就是不买。
前一波已经赚得盆满钵满了，后来的还想继续赚，就是没人接盘。
普通房价不该过万，慢慢回归正常。
上海中内环房子开始上涨了
城市基建，医疗条件，超纽约。上海人寿命比纽约高两岁。长远看，比纽约坚挺
跌的太慢了，跌的太少了，抓紧点，在这个基础上再腰斩一回我就可以考虑买房了[鼓掌]
在上海只要有单位，年终奖金都三十万，现在的房价，想买房子完全就行我们内地人吃顿大餐。
房产保值太难了！
高房价地区实行房地产价格管控。 1.高房价一律征收房产税、行业暴利税、高薪调节税。 2.管控房地产地价。 3.管控房地产所有的原材料价格。
只能涨？不准跌？甭管是商品还是金融衍生品，价格会只涨不跌？
还得再跌，价格太高。
还是下叠的太少啦！像中国的北上广最少要叠95%才勉强算合理价格。
只能说明之前房价太太太高了
再过十年马上就成危房了 还想要价几万几万的[笑着哭][笑着哭][笑着哭]
跌得还是太少了，慢慢的会回归正常价值[笑着哭][笑着哭][笑着哭]
都绝经了，取环还有啥用？
总以为自己会例外，谁说的不要存在侥幸心理
接盘已经过了高峰期，能接基本上刚需[呲牙笑]
整天胡吊扯
呵呵。资本的原罪
以后学区房也会越来越不值钱了，现在新生人口甚至还没有毕业大学生多。我所工作的地方，从小学初中分开，现在变成一贯制，但是学生数量还没有原来初中多
北上广深的房价下跌，会不会和有钱人外逃，大量处理国内资产有一定关系。
每年死亡1000万新生700万，人口静亏300万，相当于每年倒出来100万套房子。
自动化测试
靠动迁发财的梦该醒醒了。
很多人都没工作和降薪，房子也是要降价的
出来混总要还的，透支了未来……
2亿自由职业，你觉得呢？
我在2008年左右租在古北核心区，那时候房价老破小是1.5万一平米，现在估计还是5-6万。应该跌到至少1/3才可以买。
爆还没有开始
房价参考油价[得瑟]
很多老破小五六层的卖五六百万你去买嘛？如果十年八年能拆迁还好说，不然只能等房子烂掉了
失控好啊，外地人赶快离开吧
水分至少还有一半，挤挤还会有的[笑着哭]
中介圈子里免……[笑着哭]
2.9万都又老又破……买做啥？等拆迁？
涨得时侯翻几倍的涨，现在跌这么点就叫跌，希望继续跌，跌到年轻人都能靠自己买得起婚房。
别那上海那些地理位置不好的个别事例，来证明你的论点。你在云南就能简单地为上海楼市下结论？那你完全可以单独上海来抄底啊？只怕你还是买不起！
上海不是宜居城市。
这些一天都谈房子的人，都是不务正业的人，涨跌需要关注吗，市场规律一目了然
有零有整，要疯魔了[吃瓜]。
房价泡沫那么大 可以腰斩再腰斩
或是最大赢家
打掉牙往肚里吞[笑着哭]
不可能，国家银行直接破产
北上广深说一声拜拜了……
最好跌到没人买。
价格还是虚高
只要不是白送，那一定都说房价高！
跌一点就喊，涨几倍怎么不说话
地都被卖光了，现在也是逐步降价的时候。