2021年下半年开始，房地产行业进入到下行通道，四年时间，行业的总量跌去了一半，规模房企倒下了40%，土地成交总量只剩下高峰时期的三成……这一进程还在持续，行业的出清还没结束。

图表：2025H1典型房企营业总收入TOP100

看半年度经营成果，一言难尽，困难重重。

与销售业绩趋势一致，但时间滞后，收入在探底。TOP100房企营业总收入合计1.38万亿，同比降幅14.1%，同比降幅有收窄，但仍然没有结束探底的进程。

千亿规模的企业数量腰斩，只剩下两家，一家是保利发展，一家是万科A；800-1000亿的也只有三家企业，分别为华润置地、中国海外发展、绿地控股。

剖析原因，营业总收入下滑是必然，一是交付节奏的问题，上半年结转交付的项目量减少，报表里的收入自然往下走；二是，很多企业都在缩表，拿地少，项目少，销售少，交付的量自然少，营业总收入的下滑就是自然而然的结果，绝大多数出险企业的收入都是下滑的，而且下滑的比例还不低，毕竟销售额都是以腰斩的速度往下掉。

虽然这几年，企业在经营困境里挣扎，报表收缩了很多，企业过的很苦，往日的风光不在；但从另一个角度来看，缩表的好处也慢慢的呈现出来，拿的地少了，负债降下来了，负债率往下走，交付的高峰期过了，要支付的款项少了，架构调整了，成本优化了……企业的经营压力自然也在减轻，熬过去，或许就能看到希望。

万科跌下第一，保利冲到榜首。客观的说，作为行业里多年的头部企业，万科有它的过人之处，从最初的“招保万金”到后来的“恒万碧”，万科都名列其中。曾经也是一度占据行业第一的席位，被很多同行学习。2016年的宝万之争没有动摇企业根本，2024年烟台合作方的一纸雄文却开启了万科的挣扎和动荡，2025年半年度万科的营业总收入收1053亿，少见的跌下了行业第一的位置。

销售额第一的保利发展以115亿的优势冲到了营业总收入榜首，销售业绩最终兑现到了财务报表里。曾经许下的承诺，翻倍的实现了，确实回到了行业第一的位置。

TOP10房企里，营业总收入增加有四家企业。我们上面就说过，营业收入的下滑是趋势，只是每家企业的节奏不一致。TOP10房企里营业总收入增加的有四家企业，华润置地和龙湖集团可以算作一类，越秀和招商算一类。华润置地和龙湖集团都是行业内第二曲线发展的比较成功的企业，经营性业务能贡献稳的收入，地产开发行情不好的时候，给企业拖了个底，华润置地的营业总收入是949亿，经常性收入有205.6亿，贡献率超过20%，比例是22%；龙湖集团的营业总收入是588亿，经营性业务收入133亿，贡献率23%，同样是超过了20%。

越秀与招商都是地产开发占主导的企业，营业总收入的提升，主要原因还是结转节奏的变化，交付结转的量增加了，其他多数企业营业总收入的增加，核心原因也在于此。

TOP20房企里增速最高的是滨江集团，增速是88%，主要原因也是上半年交付的项目增多，带动了收入的增长。

20强以后，排名靠近的企业，营业总收入的数值咬的很紧，拉不开大差距。往后看，特别是20强以后各个梯队的企业，营业收入的数值咬的很紧，不是很多人想象的前后企业，总收入能差个十亿，几十亿，根本拉不开差距，前后差值多数都在1个亿以内，这跟企业销售金额的特征保持一致。

底还没到，2025年还得再往下探探。从销售到报表收入，有一个时间差在，2021年行业的总量达到一个高峰，企业的收入在2023年上升到峰值，然后转头向下，销售额往下走，注定了收入也得继续往下探底，这种对规模的追求最终会画上句号，走完这一段，就开启另一段，保持一些规模，多一些利润的阶段，说的书面一点就是，更重质量，以及速度与质量的平衡。