疫情三年，加上就业环境不是特别友好，很多打工人都走了。

有人说郑州流失了100多万人，也有人说自己的房子空了好几个月的都没有租出去……

关于郑州人口流失的话题讨论，一直都未停止过，郑州到底走了多少人，房子的空置率可能会是一种参考指标。

我们结合贝壳的数据，实地走访了一些小区和中介，得出一些推测，仅供参考。

全国28个城空置率最高达20%

国际上认为合理的空置率水平，通常在10-15%。

对于国内的空置率，并没有进行过专门的统计，但在贝壳研究院最新的报告中，对国内重点城市的空置率给出了最新的抽样。

下图红色虚线是各类城市的平均空置率。从数据可以看到：

第一，一线城市的平均空置率是7%，二线城市平均空置率是12%，三线城市平均空置率是16%。

第二，四个一线城市，深圳的空置率最低，只有5%，也是内地城市中空置率最低的城市。北京、上海的空置率均低于一线城市平均线。

第三，28个主要城市中，19个城市超过了10%的安全线，其中6个城市空置率超过了15%。

此次抽象只是交付多年的二手房。

这就意味着，此次的抽样调查结果的空置率，比真实的空置率会小很多。其参考价值，也缩水了不少。

郑州空置率超15%

根据贝壳网的统计，郑州住房空置率是超过13%，已高于全国的平均值。

这已经意味着，在郑州的这些房子当中，很多都是空着没有人居住的。

实际上，根据我们实调的情况来看，郑州的空置率可能不止13%，甚至可能超过15%。

我们选取主城区、北龙湖片区、绿博片区、滨河片区和南龙湖片区五个片区，来看一下郑州城区空置情况。

1、主城区空置约10%

主城区内，以老旧小区家属院、高密度的拆迁安置房、少量改善新小区组成。

老旧小区家属院，早年购入成本较低，此类房产的拥有者在郑州市区大多都有多处房产，和大量的拆迁安置房一样，多以出租为主，但这几年疫情加上就业环境不太好，打工人或回老家或逃离郑州，空置较前几年有所上升。

就拿小编居住的家属院来说，疫情之前，每个单元最多有一两套往外租的，基本上都有人住，但现在小区群里时不时的就有人往外发布出租的信息。

小编走访了好几个片区的中介，早些年行情好的时候，位置比较好的小区，甚至都无房可租。

现在想租房子还是很容易的，如果租的时间久，房东甚至会主动降房租，来吸引租房者，整体的空置率都在10%左右。

2、北龙湖片区空置率超60%

北龙湖2022年进入了密集交房期，但交房后的入住情况不是很乐观。

目前，这个地方的配套不完善，且业主有30%为河南周边地市的，有北上广深回郑州买房的，这些人买完房，没有刚性需求的话，暂时应该不会入住。

房子空置虽然可以选择出租，但是北龙湖的房子，面积大，出租单价达到100元/㎡·月，户型230㎡，月租金23000元，租客本身就少，光是房租就又劝退了一大部分的人。

就拿正弘瓴筑来讲，据不完全统计，这个小区共有464户，而实际入住的户数却仅有一百余户，总入住人数只有530余人，其他小区的入住户数及居住人数也不是很多，年初调研，北龙湖晚上的点灯率仅为10%。

据不完全数据统计，北龙湖的入住率仅能达到30%-40%左右，这相比于郑州其他地区的楼盘，入住率是相当低的。

3、绿博片区空置率超65%

2013年绿博第一批楼盘开盘，至今已有十年，2016年主城区限购，大量的投资客涌入绿博市场，造就了初期绿博的房地产“神话”。

随着绿博板块项目大量入市，整体市场处于供大于求的状态，供需市场开始扭转。2019年成交量约138万方，达到了一个峰值之后，就逐步放缓，之后无论是销量还是价格都在逐步走低。

2016年，融创观澜壹号洋房标准层17000元/㎡；郑东碧桂园高层15500元/㎡，洋房标准层将近18000元/㎡。

而到2020年万科兰乔圣菲打出了6xxx元/㎡的价格，与17年相比价格直接腰斩，而现在的区域均价不超过9000元/㎡，月销售量在10套左右。

现在绿博片区虽已交房，但距离主城区远，配套不足，入住的情况也不乐观，片区内整体的入住率不足30%。

4、滨河片区空置率超40%

从2012年到2023年，滨河国际新城开发整十一年，交付小区近20个。

这些已交付项目中，当初最便宜卖7000元/㎡，最贵卖2.6万/㎡，交房后随着当初规划落地、物业服务等逐渐展现，二手房有的在涨、有的在跌，有小区涨幅直接高达122%！

但即便如此，滨河的房屋空置率依然很高。

根据滨河国际新城及内部小区改善定位来看，品质好点的小区悦蓉园、青风公园等，理应租金更贵，但实际上并没有，也说明了房多人少。

在滨河居住的张铁说，我在管城区上班，住在滨河，我们小区，有差不多一半的房子都是空着的，隔壁小区比我们好点，但好的不多。

小编联系了滨河片区的中介，其表示：滨河已交付项目的空置率大概在40%-50%之间，有的是装修了偶尔来住，有的是直接空着，当前租房和二手房市场不好，加上滨河国际新城人气不足，配套设施不完善，区域内出租和二手房出售情况都不乐观。

5、南龙湖片区空置率11%

前一段陪表妹在南龙湖租房，中介表示：“南龙湖也属于环郑州区域，房产行情最好的时候，位于南龙湖的正商智慧城能卖到1.2万元/㎡，但经过这几年的市场行情沉淀，房价回落，二手房市场不太好，但租房行情一直都还不错！，房子空置的不多，一个小区1000多户，最多也就一百户左右空着的，除去房东空着也不租的，基本上出来一套没几天都租出去了。”

南龙湖因为有华南城和大学的支撑，房价虽然整体回落，但房子的整体空置率都不是很高，较主城区略高，相对比较稳定，仅为11%。

总结

从以上数据先是，郑州的房屋空置率中心城区的空置率要明显低于外围城区。

老旧小区的空置率较低，因为大部分老旧小区通常都位于市中心，交通配套都比较便利，住房需求比较旺盛，较早建成的城市中心区域，也是优势教育资源的聚集区，数据显示，学区附近的住房空置率比其他区域低5%。

而新的小区入住率的提升需要一定的时间，装修通风，周边配套不成熟，出租或出售的难度相对较高，投资性住房空置比例较高等都是空置的原因。

不过，根据相关数据显示，目前郑州已经进入到存量房市场，二手房成交量远大于新房。

由于前几年郑州新房销售多，因此相应的空置率也会高一些。未来，随着销售进入到存量市场，加上城市配套的不断完善，环郑州片区的空置率有望降低。