在贵阳唯一的5A级景区青岩古镇西北，系列地块规划调整论证在近日结束公示。

此次调规的地块中，主要涉及花溪大坝村周边区域，在这里也有地铁3号线延伸线的规划。

区域资料示意图

2022年6月初，“贵州省100个示范小城镇青岩镇控制性详细规划”北部片区规划调整论证方案公示，在不久前完成。

该论证的主要目的是提高土地使用率，做大青岩景区，做强载体与配套，盘活旅游资源。

此次调整论证的地块位于青岩古镇西北向，沿田园南路两侧分布，向东南接桐惠路。

这两条路都是前往古镇的必经之路，途经过的这些地块，应该也会眼熟。

那么，围绕青岩古镇周边的这片地将会怎样开发，如何打造？从这次调整中，可以看出在文旅板块发展思路层面上180°的大转变。

调整前示意图

直奔主题，首先来看原控规用地布局。请注意，在这个布局图上，清晰看出去往青岩古镇的沿线地块规划中，在住宅（黄色图块）区域中央，围合打造了自带“古镇概念”的“商业街区”（红色图块）。

商业和住宅交叉将地块“化整为零”。这种操盘要么就是超神，要么也就容易埋单。

虽然旅游、住宅、商业的结合看似没毛病，但是穿插在住宅中的文旅聚集，对客流动线会产生影响，对商业化整体运营要求也更高。

师兄说，晃眼一看，还觉得像是“金阳步行街”的小镇化翻版。

调整后示意图

让人意外的是，此次调规论证的布局中，地块反而是“化零为整”。围绕住宅用地进行全面的优化，并且在区域综合配置医院、学校、商业等。

仅从现阶段的调整而言，具有一定的合理性。毕竟青岩片区经过多年的开发，最核心的人气聚集区域，依然是在古镇周边。

但是，至今旅游景致的持续打造，包括主打的沉浸式古风穿越体验，要共同解决的难题也是如何从景区消费向体验消费转变，延长游客的停留时间。

如果在近古镇的区域，再打造商业属性明显的消费地，难免又会分散目的地的客流。

况且，紧邻古镇景区的那处商业街，都还有待进一步地盘活。

此次调整中，也能看出在旅游整体配套上的调整力度。

地块原规划的东北侧是大面积的旅游服务用地。调整后的图示中，省旅游集散中心用地则较为紧凑的位于地块南侧。

比调规前，旅游资源的引导更进一步向近古镇景区方向聚合。

综合目前地块指标而言，这个“新小镇”概念地块有三个关键词。

第一就是低容积率。在原有花溪地块容积率本来就低的基础上，这项指标综合而言比调规前更进一步降低，低位更是达到0.8~1.1。

同时，地块建筑限高在24米以下，局部为30米，也就是说最高是在8层左右。

这个可不比城区楼盘兼顾需求做的高层和多层的高低配，而是标配就是低密度住宅。

数据上而言，区域用地面积约252公顷，建设容量在约149公顷，建设用地约180公顷，规划人口在2.35万人。

区域规划有大面积绿地。向东可抵玉带河流域，让这里在传统城区中能有亲河属性，局部或邻近地块易有水景氛围。

实际上，早在此次调规前，相关地块就已进行调整。目前，位于地块内部西北侧的贵阳市示范性学校（花溪校区）项目已经推进建设。

资料图

重点区域高中的校址落地，从来都是置业风向的牵引。可见在地块周边，各类资源配比都往高标准上靠。

不过，这片区域的激活，最关键的隐藏价值，还是有地铁3号线的延伸线。

这条规划中的线路，在地块中设有两个站点，并沿此地直达青岩。

早期地铁规划局部资料图

目前3号线一期工程官宣是在2023年全线通车。其延伸线路是否能够获得批复还未定论。

如果一旦能够顺利落地，轨道上盖的青岩特色小镇，想想都有点小激动了。

当然了，目前上述规划调整处于论证阶段，还有待最终的落地。涉及的村寨有关用地红线的调整等也都有一个过程，相关规划并不代表具体的征收范围……

今后，在这一片打造的洋房墅院，可比东龙如何？如果是新的村容村貌又如何？

花溪南，旅居的新看点，蓄势待来。

by 答姨 师兄