1.供应规模逆势攀升 起拍总价结构性回调

据办办网数据研究中心的数据显示，2025年2月份，上海新增土地供应总量为581,308平方米，环比增长46.64%，同比增长3.76%，这一数据打破春节淡季惯例，创近三年同期新高。

当月挂牌地块总起拍价为1,144,708万元，环比下降22.13%，同比下降3.69%，办办网分析这一现象是核心区稀缺地块占比下降、近郊功能型地块占比提升导致价格中枢下移。

2.组合出让成主导 产城融合进一步深化

2月份，上海土地市场再次出现居住用地创新出让：闵行区3幅宅地+餐饮旅馆业用地组合出让（总起拍价56.14亿元），青浦西岑8幅“居住+商办”地块实施组合出让（总起拍价17.54亿元）。这种打包竞买模式，要求开发商具备片区统筹能力，倒逼房企向“城市运营商”转型，进一步推动片区开发与功能复合化。

1.成交金额爆发式增长 区域分化加剧

2月份上海土地市场总计成交23幅地块，成交总金额达到1,673,236万元，环比暴增598.96%，同比更是激增1,166.55%。其中，虹口区单幅高价宅地（成交额89.64亿元）贡献尤为显著。

当月，土地拍卖活动主要覆盖了7个行政区。其中，浦东和奉贤各自成交7幅地块，青浦成交4幅，松江成交2幅，而闵行、虹口和金山则各自有1幅地块的成交。

浦东凭借其逾18.88万平方米的成交量，一跃成为2月份上海土地市场成交体量最大的区域，而虹口则以逾89.64亿元的成交额成为当月土地市场成交金额最高的区域。

2.高价宅地重塑价格体系 工业用地支撑成交规模

2月份，虹口区C080302单元hk329-11住宅地块成交金额高达89.64亿元，溢价率38.2%，楼面价预估超11万元/平方米，刷新区域地价标杆，反映核心区稀缺宅地仍受资本追捧。

当月浦东、青浦、闵行工业地块密集成交，成交面积占总量的45.58%，加速了先进制造业的布局。

从数据来看，2025年2月份上海土地市场延续了自2024年四季度以来的供应放量态势。值得关注的是，这是近三年来首次出现春节传统淡季期间土地供应逆势攀升的现象，反映出政府层面通过土地端调节市场供需的积极导向。

市场整体呈现“供应放量、成交爆发、结构分化”三重特征，同时，2月份的土地市场也释放了两个信号：（1）产城融合深化（工业+居住+商办联动）、（2）片区开发主导（组合出让占比过半），未来土地价值将更多取决于产城融合效能与片区运营能力，传统“高周转”模式面临转型挑战。