2022年11月初，贵阳花果园地标建筑双子塔下，牵涉海豚广场的两场网络法拍重启，进入了二次拍卖的阶段。
网络法拍相关页面截图
目前法拍涉及的2层，5、6层商铺共有1237套，起拍总价超过3.5亿元。相关被法拍商铺的产权所有人是项目的房开商。
网络法拍二次拍卖相关页面的截图
此次被法拍商铺所在的海豚广场，因形似海豚而知名。其所在的花果园，是贵阳老城彭家湾、五里冲等区域的大型棚改项目，以居住数十万人口成为城中之城。
海豚广场位于花果园核心区，作为“在建”多年的大型商业综合体，一直在商业地产市场中占有一席之地，开发过程中也自带流量与光环。
正因如此，综合公开信息显示，这两场近年来很少见法拍也可以称之为，重磅。
01具体来说，两场法拍分别涉及南明区花果园后街彭家湾贵阳花果园D区双子塔项目海豚广场2层共计1162套商铺，以及5、6层共计75套商铺。
相关法拍的价格评估方式为定向询价，9月底一拍时就是以底价起拍。在起拍总价方面，2层所涉商铺高达约4.25亿元，5、6层约1400万元。
时隔一个月，此次二拍起拍总价，已经打了大概8折。2层和5、6层所涉商铺法拍起拍总价分别回落到3.4亿多元，以及1100多万元。
这些被法拍的商铺是个什么样子？二拍中也说明了，2层所涉拍卖对象现状为“格子商铺”。
在拍卖提示中告知，拍卖对象无法进行物理分割，交付时以现状交付，无法接受者请慎拍。
法拍相关公示截图
从商铺清单来看，2层被拍卖的商铺面积从约18㎡到最大约100㎡，评估单价约1.7万元/㎡，总面积达到约2.5万㎡。
相对而言5、6层的商铺面积较小，从约8.5㎡到约22.9㎡，评估单价也是1.7万元/㎡，总面积达到约824㎡。
从评估的单套总价来看，两场法拍所涉商铺从约14.5万元到超过100万元不等。
法拍相关的公示截图
尽管尚不清楚，此次批量商铺被法拍具体原由为何，但是从近年的有关纠纷中，可以了解到在这里的商铺发生的一些情况。
公开信息查询显示，2019年时，房开商就以售后包租的方式销售位于花果园海豚广场商铺。相关商铺所在的也就是花果园D区双子塔项目。
当时有购买商铺的人，曾与房开商签订合同，与房开商指定的一家商业营运管理公司签订委托经营管理协议……
后来的事情，不多赘述。
目前，以此次法拍中整体打包商铺情况而言，应当还是牵涉比较大笔的金额执行，因此也有别于单个的商铺买卖。
毕竟，距离9月底一拍流拍过去1个月，就在以为就此搁浅时，又重新开启拍卖，由此来看在目前的各环节中应当未出现直接的个体异议。
02在曾经的商业“极限”操作以外，近年来花果园D区双子塔项目操盘也没少折腾。在刚刚过去的10月中旬，就迎来了又一次大调规。
规划公示显示，此次调规中1#塔楼2-51层和2#塔楼8-51层由商业调整为办公。此次两栋楼的调整减少约19.8万方的商业面积，增加了约22.8万方的办公面积。
2022年10月项目调规指标
综合近年的规划调整来看，双子塔项目看似再出奇招，却似走了一次回头路。
早在2018年底，花果园D区双子塔项目就进行过一次单体方案调整，调整主要内容是将办公改为商业。
公开报道显示，当时对1#塔楼、2#塔楼的八至五十一层，除开避难层等以外，由原办公用房调整为服务型公寓。
此举一度被市场认为是在区域写字楼同质化的竞争中，通过引入公寓方式重新激活目标客群。这也与项目的一轮市场操盘路径相符。
然而时隔大约4年，在一系列市场打磨过后，盘活双子塔物业的路径，似乎又回到了最初的原点。
以至于2022年的这次业态“回调”，不由得让人感觉像是，挂上了R挡，再猛踩上一脚。
如果从公寓市场去化难度加大，有可能走写字楼渠道消化存量，那么这次的转身，或许也并非孤注一掷。
当然，本次调规过程中，也有关于海豚广场商业的调整。
其中，将海豚尾纳入调整范围，同时DN连桥纳入调整范围与贵阳街连接等。
由此也可以看出，深入盘活存量商业的用意。
在公开报道中，还有一次调整是在2019年10月。当时双子塔项目优化单体方案，并对商铺进行重新分割……
1年过后，在一场“国际百货”加码的商业大秀里，“海豚”终究没有跃出水面。
此后，一度挂在外部“开业时间”的横幅，时至今日难以如愿以偿。
03回到2022年海豚广场商铺的第二次法拍。从目前的走向来看，各方似乎也已意料到，这两场拍卖所处的时机。
二拍中明显增加了一个条款，“竞拍上述商铺后，需服从海豚广场整体商业的经营管理”。
这样的商业附加条件并不多见，不知这是否也意味着商场经营状态，行将有所改观。
法拍相关的公示截图
不过，目前这场法拍参与门槛还是比较高。在2层商铺拍卖中，保证金就高达3200万元，而每手加价达到160万元。
按照行情来看，在法拍的拉锯战过后，此次所涉商铺最终的走向，或许还将回到申请执行人与房开商等多方的谈判桌上。
如今整体商业打包拍卖，市面上的接盘侠不知是否还够用。
有关于这座地标商业新操盘路径，各种猜测版本不一。
在风平浪静的流拍又复拍中，希望冰山一角乍现时，潜藏的或许会是，
昔日“神盘”商业底牌下，亦虚亦实的一场转机。
By 楼主 野哥 答姨
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