这几天，关于西安地铁的议论占据话题热榜。
临潼+航天基地详细规划的出炉，以及最新团结片区城市更新方案，共计曝光出地铁9号线的支线+延伸线、地铁4号线延伸线、规划中的地铁7号线部分站点、规划中的地铁19号线部分站点。
而地铁的关注点之外，在航天基地最新出炉的详细规划中，也有很多值得关注的亮点，一方面区域扩容，明确航天基地未来的东拓发展格局；另一方面我们发现这份规划或暴露西安潜藏的一条全新的豪宅居住带。
航天明确东拓发展格局
这次的详细规划中，首先对航天基地在西安的功能体系规划进行明确，分属古都核心功能承载区、南部高新技术与科教集聚区两大功能区。
这意味着航天基地的发展一方面将继续与主城融合，另一方面也将充分发挥自身产业优势，加速构建创新引领的现代产业体系，培育城市经济增长极。
其次，相较于此前航天基地“2+3”（重点发展航天产业、系能源新材料两大支柱产业，十度发展高端装备制造、新兴产业和通航产业）的产业特点，这一次结合全新的国土空间规划以及整个西安的产业经济发展重点来看，航天基地的目标定位也已经明确：航天强国与军民融合的战略支点、航天产业核心承载区，秦创原南部科技创新走廊重要支撑。
航天产业之外，作为秦创原南部科技创新走廊的重要支撑，航天基地与长安大学城、高新丝路科学城、中国西部科技创新港等板块共同形成了西安科创产业带，成为西安科技创新高地。在航天优势、科创产业优势的不断发展下，也让区域开启了航天+科创产业的双向发展。
丨强劲发展的航天基地
在整体的各种定位之上，需要注意，这次规划中更新了航天基地的规划范围，北临绕城高速，西至北长安街，南至南横线（规划），东临东长安街，规划范围总面积约49.43平方公里，其中城镇开发边界内规划编制面积约48.63平方公里。
而上次2021年的区域详细规划中，规划范围仅有29.15平方公里，这样的变化意味着扩容。扩到了哪儿？根据两版规划来看，以东南方向的发展为主，共计增加20.28平方公里的发展面积。
同时需要注意，新的区域发展过程中，诸多地块性质也发生了转变，很明显就是产业用地和住宅用地的变化，当永久基本农田性质土地改变性质后，居住类用地+工业用地的增加也给航天基地未来的区域发展更新的契机。
根据2021版的规划来看，此前以东长安街、雁引路、终南大道围合的片区以永久基本农田为主，而这次大多数改为工业用地，这意味着在全新的产业目标发展定位下，航天基地也将开始大力发展产业。
而就2021版规划信息来看，曾经居住用地约29.25%的占比，共计8.39平方公里，虽然这次居住用地规划约12.13平方公里，占比只有不到25%，但整体增加了3.7372平方公里也给区域更多吸引人口流入的空间。
出现一条潜藏的新豪宅带
航天基地发展过程中，一直在大力打造“产-人-城”协同发展的创新示范区，但由于区域规划等因素，让整个区域的居住用地占比不大，也能看到航天基地的住宅项目，无论是新房还是二手住宅选择都不多。
目前区域的住宅分布，以包茂高速为界，西侧由于发展时间较长，能看到主要以总部经济、综合服务等为主，也打造了诸多优质的住宅项目。不过，包茂高速以西的可开发住宅用地已经越来越稀缺。
而最新规划中，包茂高速以东、雁引路西侧的重点发展单元和新增建设单元，增加了诸多居住用地，也就增加了未来航天置业者的选择。
需要格外注意，结合地势能发现包茂高速以东，主要集中在长征二路以南、天和二路两侧的居住用地，未来或将构成一条全新的豪宅居住带。
一方面，结合此前长安三区三线规划来看，这里连片居住用地的西南侧为长安区大片永久基本农田和耕地保护红线，这意味着不会有高楼掩盖风景，可以独揽秦岭风景。
同时结合这里的高地势，城市制高点的存在，参考围绕月登阁形成的豪宅带，未来宜居价值进一步增加。
丨月登阁实景图
另一方面，从目前的地块属性规划来看，居住类用地内拥有体育用地、商务金融用地、科教文化用地以及文化活动用地等，这意味着住宅之外也形成了更优质的居住圈。
再一方面，新增的居住用地东北侧，大片工业用地+科研用地意味着航天技术产业人才和科技创新产业人才的聚集，一侧工作一侧生活，让包茂高速以东片区形成了更好的职住平衡区，高净值人才聚集之下，所产生的高品质人居需求必然也会催生高端豪宅项目的聚集。
这里也要注意，为了让这片区域拥有更优的生活便利性，地铁4号线也规划延伸了3站，后续进一步满足更多生活需求。
最后一方面，航天基地内43%所有的绿化率和46%的绿化覆盖率本就超过全市平均水平，在当下更多人对生态人居的追求过程中，也必然促使更多低密品质地块的出现。
丨航天基地实景图
目前来看，航天基地供应的住宅地块容积率就相对较低，未来这些居住用地是否会继续进行降容？也可以保持关注。
当然，一直以来都作为曲江人居的外溢板块，如今又是秦创原南部科技创新走廊重要支撑，高净值人群+高端产业的不断聚集之下，或让这里成为航天基地的又一个新增豪宅板块。