近期著名经济学家马光远再次就中国房价走势发表看法，预测未来3年中国楼市将呈现分化态势。其观点与当下楼市现状及多方分析高度契合，或具有相当的准确性。

从政策层面来看，过去两年楼市调控犹如坐过山车，前有严格调控压制房价上涨，后有救市行动全力托底，放松限购、降低利率、发放补贴等政策频出。然而政策效果却因城市基本面不同而差异显著。

一线和强二线城市凭借每年大量外来人口涌入，住房需求稳定，政策刺激下房价迅速有反应。上海黄浦江边豪宅即便大环境不佳仍能标价20万每平且需争抢。而三四线城市人口年年流失，房子数量多于人口，即便政策刺激也只是心理安慰，去化周期普遍超过20个月。

供求关系也是影响房价的关键因素。过去城市过度开发导致库存积压，三四线城市尤为严重，房比人多情况突出。随着人口增速放缓甚至负增长，住房需求远低于供给，房价难以支撑。部分城市库存去化周期长达数年，即便房价下跌也难吸引足够购房者。未来若这一状况不改善，房价很可能继续贬值。

政策调控方面为实现"房住不炒"目标，国家出台了限购、限贷、限制房企融资等一系列严格政策，同时加大保障房供给。若未来五年经济无大起色，人们消费投资意愿谨慎，房价可能继续承压。但北上广深等一线城市因资源和配套产业经济吸引力强，会持续吸引人口流入核心地段优质房产，因稀缺性房价增值潜力较大。

马光远提出的"分化"观点与当下楼市现状高度一致。未来3年一线和强二线城市的好房子或逐渐上涨；普通二线城市能稳住不跌就算赢；个别新区可能阴跌；三四线城市除市中心学区房外，其他大概率继续低迷。

对于购房者而言，要跟随工作机会和钱包鼓的人行动，贷款时量力而行，不要把月供寄托在"将来会涨"的幻想上。

马光远对未来3年中国楼市的预测或是对的。