楼市十年九调，房价屡调屡高。

最近经济学家朱明在央视面对面栏目中的论断揭示了中国房地产市场深层逻辑的转变。从人口结构、住房供需到经济基本面，三大核心因素正重塑楼市运行规则，房价单边上涨的时代已成历史。

·一、人口老龄化：需求端"釜底抽薪"。中国人口老龄化进程正以超乎预期的速度重塑楼市需求格局。国家统计局数据显示，2024年末中国60岁以上人口占比达21.1%，65岁以上人口占比突破15.4%，而15-59岁劳动年龄人口连续13年下降。

这种结构性变化直接冲击购房需求：代际更替断层：80后、90后作为购房主力军，其父母辈已基本完成住房改善，家庭资产代际传递效应减弱。适婚人口萎缩：2025年适婚年龄段(25-34岁)人口较2015年减少2300万，婚房刚需显著缩水。

养老模式转变：日本东京案例显示当老龄化率突破30%时，家庭结构小型化导致人均居住面积下降。但这种"被动收缩"并非房价上涨动力，这种人口红利消退在青岛等城市已现端倪。2025年青岛二手房挂牌量突破12万套，挂牌周期超18个月的房源占比达37%，部分学区房价格较2021年高点回落28%。

·二、供需关系逆转：从"房荒"到"房多"。中国人均住房面积达42平方米(含农村)，城镇家庭户均住房套数达1.1套，供需天平发生根本性倾斜。库存堰塞湖：全国商品房待售面积7.2亿平方米，三四线城市去化周期普遍超36个月，部分城市如柳州达48个月。

保障房冲击：全国40个重点城市计划新增650万套保障性住房，其中130万套将通过政府收购商品房转化，直接冲击刚需市场。品质分化加剧：豪宅市场逆势上扬，上海日均成交7套3000万以上豪宅，全国豪宅成交量同比暴涨50%，而老破小与新建豪宅价格差达2-3倍。

这种结构性分化在青岛体现尤为明显：崂山区海信松山居售价3.2万元/平方米，而西海岸新区部分楼盘售价跌破7600元/平方米，价格差超4倍。

·三、经济新常态：房价上涨失去货币基础。中国经济正经历三重转变：收入与房价失衡：全国50城房价收入比达9.3倍，深圳北京超28倍远超国际警戒线，青岛核心区房价收入比仍超10倍。年轻人购房依赖"六个钱包"。租赁市场崛起：政府专项债资金推动"租购同权"，北京公租房租金占家庭收入比控制在25%以内，较购房月供低40%。

资产配置转向：2025年一季度银行理财规模突破30万亿元，年化收益率超3.5%，而重点城市租金回报率普遍低于2%投资属性消退。这种转变在政策层面得到印证：2025年青岛市个人住房公积金贷款额度提升至100万元，首套房贷利率降至3.1%，但政策效果集中于释放改善型需求而非推高房价。

·四、楼市新逻辑：从"普涨"到"分化"。当前楼市呈现三大特征：城市能级分化：一线城市人口净流入房价率先企稳；三四线城市人口净流出房价阴跌成常态。产品类型分化：无公摊3.0住宅、科技住宅等高品质产品溢价率超30%，而老破小流动性枯竭。

持有成本变化：房产税试点预期下，多套房持有者面临年化1.2%-2.5%的税费压力，倒逼资产优化。这种分化在青岛双山隧道工程等基建项目中可见端倪：TOD项目周边房价较同区域高15%，而缺乏产业支撑的远郊板块价格持续走低。

朱民的论断并非否定房地产价值，而是揭示其从投资品向民生品的属性回归。对于购房者而言需把握三大原则：刚需择时：等待政策窗口期，如公积金贷款额度提升税费减免等。改善择品：优先选择核心地段优质物业的次新房或新房。投资择势：关注人口流入城市产业升级区域的租金回报率。

在以人定房、以房定地、以房定钱的政策导向下，中国楼市正从"总量扩张"转向"结构优化"，房价上涨动能消退，但优质资产的价值重构才刚刚开始。