房地产市场的新周期到底会不会来？中信证券的最新研究报告给出了清晰的信号。经过了足足三年的调整阶段后，房地产市场看上去已经来到了下行周期的末尾。

·从数据方面来看，那些核心城市的房价跟历史最高值相比下跌幅度超过了百分之三十。在2017年以后购买房子的居民基本上都没获得过浮盈。这样深度的调整使得市场上的房价泡沫被充分地挤压出去了，与此同时也为新周期的来临打下了基础。

·从二手房市场来看，挂牌规模虽然依然较大，但业主下调报价的紧迫性已经不高，这说明市场预期逐渐趋于稳定了。卖家不再急于把货物降价卖出，买家也逐步从仅仅只是观望的那种情绪中脱离出来了。

这个时候百城租金收益率已经达到2.2%，租金收益率和长期无风险利率倒挂的局面已经改变。这表明房地产的投资价值正在再次获得市场的认可，租金回报率提升了，让房产作为一种投资品的吸引力变得更加强了。

但房价要是真的停止下跌就得靠措施来给出关键的推动了。眼下因为季节方面的因素起作用了，二手房子的交易数量开始一段一段地往下降。大部分城市的房价下跌的速度放慢了，但还是没有彻底止住下跌。外面有一些不确定的情况，像贸易方面的摩擦之类的，这也对居民买房的信心产生了影响。

中信证券认为目前按揭贷款利率和公积金贷款利率还有下行空间，对大户型、二套房的购房首付和利率限制也可以进一步放宽甚至取消。措施的扶持对稳定房地产市场可是相当重要的。把房地产市场稳住了不光能让消费提起来，也能让内需变大，对经济稳定增长有着很大的意义。

估摸着新一轮的房地产措施主要会有降低居民买房子的资金花费，给改善性需求该有的对待，把存量土地多收储备起来，还有加大给房企的流动资金支持之类的。这些措施要是能落实下去就能给房地产市场添些新的劲头儿，促使市场慢慢热乎起来。

2025年4月到5月这段时间，大家都觉得是措施出台的重要时刻。在这个期间金融、财政规划等好多领域的措施都能有比较大的变动余地。目的就是严格控制新增的量，把已有的存量给消化掉还能提升质量。措施要是能赶紧出台，就能给房地产市场带来新的发展机会，也能给投资者指明明确的方向。

从市场这个角度去看，估计2025年整年的房地产市场会处在稳定并且向好的状态。新房销售额同比下降6%，二手房销售额同比增长10%以上。房地产开发投资小幅下跌5%，房屋新开工下降16%，房屋竣工下降27%，全国土地出让金增长9%。主要城市的房价有希望在2025年下半年开始不再下跌，到那之后有些城市或许会慢慢上涨，这个趋势给参与房地产市场的人带来了新的盼头。

在投资策略方面，中信证券提议把注意力集中在好开发、好资产、好运营以及好服务上。现在和以前不同，现在单单获得土地这回事，没法保证企业拥有相对的竞争优势，具备产品溢价能力，拥有优质稀缺核心不动产的发展商将成为市场的宠儿。

这个时候好房子也需要好服务，参与头部商管运营平台的价值系统性重估，以及看好具备稳定分红能力的物业服务平台，将是未来投资的重要方向。