现如今，许多人在买房的时候，通常会选择新房、老破小和公寓三种，但有些朋友因为预算不足，因此会转而首选老婆想或者公寓，那么预算不足，是选择买老破小还是公寓？相信大家看完就会有答案。

一、购房成本：老破小门槛更低，公寓隐性支出高

首付与贷款

老破小：首付比例低（如北京新政后最低20%），总价200-300万可入手核心地段房源，贷款年限最长30年，利率更低（可享公积金贷款）。

公寓：首付通常50%，贷款年限仅10年，利率上浮20%-30%，且无法使用公积金贷款。

案例：总价200万的房子，老破小首付40万，月供约8000元（30年）；公寓首付100万，月供需1.1万（10年），还款压力显著更高。

持有成本

老破小：物业费低（如0.8元/㎡/月），但需预留装修、维修基金（如墙面翻新、水管更换）。

公寓：物业费高（如3-5元/㎡/月），水电、暖气按商用标准收费（约民用的2倍），长期持有成本更高。

结论：老破小初期资金压力更小，适合预算有限者；公寓隐性支出高，需预留更多流动资金。

二、居住体验：老破小地段便利但硬件差，公寓服务好但功能受限

老破小

优势：核心地段通勤便利，周边商业、医疗配套成熟。

痛点：房龄老（易漏水、电路老化）、邻里矛盾（如装修纠纷、停车难）、无电梯（顶楼需爬楼）。

案例：上海曹杨新村老破小，租金回报率4%，但需频繁维修，居住舒适度低。

公寓

优势：装修现代（如智能家电、健身房）、服务全面（如保洁、快递代收）、宠物友好。

痛点：户型紧凑（如50㎡一居室）、无学区属性、商用水电成本高（如夏季空调费翻倍）。

案例：虹口服务式公寓月租9000元起，适合单身白领，但家庭居住局促。

结论：追求生活便利选老破小，注重居住品质选公寓（需接受功能限制）。

三、投资回报：老破小租金稳定，公寓回报率虚高

老破小

租金回报率：核心地段可达3%-4%，部分学区房超4%。

升值潜力：政策支持下（如城市更新、公积金贷款优化）有一定增值空间，但房龄过老（如80年代前）需谨慎。

风险：转手周期长（尤其非学区房），需承担中介费、税费（约房价的2%-5%）。

公寓

租金回报率：理论值4%-6%（如广州侨鑫公寓达12%），但实际需扣除空置期、物业费。

升值潜力：交易税费高（17.88%），流通性差，房价涨幅通常跑输住宅。

风险：政策变动（如商用物业限购）、市场租金波动（如供过于求时降价）。

结论：老破小适合稳健投资（长期持有收租），公寓需精算回报率（警惕虚高数据）。

四、政策风险：老破小获政策扶持，公寓需防监管收紧

老破小

利好政策：纳入城市更新范围（如加装电梯、抗震改造），公积金贷款期限延长。

风险提示：房龄过老（如危房）、产权纠纷（如原单位破产物业差）。

公寓

政策风险：商用物业监管趋严（如限制“商改住”），长租公寓暴雷风险（如现金流断裂）。

机遇：一线城市“租购同权”推进，部分公寓可落户（需关注地方政策）。

结论：老破小政策红利明确，公寓需警惕监管不确定性。

最终选择建议

优先选老破小：

预算有限且需核心地段通勤、子女教育（部分学区房）。

接受一定居住妥协，长期持有收租或等待增值。

避坑指南：避开80年代前危房，优先选有学区、产业支撑的房源。

谨慎选公寓：

单身或过渡性居住，追求高品质服务。

精算回报率（要求净回报超5%），关注政策变动。

避坑指南：远离无产权保障的“小产权公寓”，警惕销售夸大租金。