刚递交完2023年报，保利地产业绩立刻变脸了。

假期前2天，保利发布了一季度报，营收497.5亿元，上涨24.5%，净利润微涨0.44%，但几项关键盈利数据出现了暴跌，归母净利润下跌18.3%，归母扣非净利润跌20.3%。

相比收入和赚钱这些指标，经营活动现金流变化更加关键，录得亏损330亿元，比去年同期翻了超过一倍。

经营现金流巨额亏损，说明销售承压严重

一季度，保利签约销售金额只有630亿元，减少了将近45%，签约面积减少42%，为367万㎡。还有一点是，保利只花了50亿元买地，上一年投资金额为185亿元。

经营活动过流量表中，销售商品金额少了220亿元，但经营现金流出金额反而增加90多亿元。这是一个反常的数据。

对比2023年一季度就知道，买地收缩将近50%，经营现金流出金额减少了200亿左右。买地收缩，经营现金流出也减少，才符合常理。

可能说明一个问题：

为了2023年报靓丽，保利提前透支了未来

2023年，保利全年完成销售额4222亿元，下跌7.67%，销售面积下跌13.2%。其中，核心38城销售贡献将近9城，长三角销售额1400亿元，超过了珠三角的1000亿元，上海销售超过了广州。

刘平上位时提出“争三进一”目标，现在成功实现了。但业界普遍调侃为：下降7.67%，被动当王。

碧桂园、万科销售双双失速，中海、华润虽有涨幅，但规模还有点差距。不可否认的是，保利这份业绩得之不易。2023年，保利楼盘销售离不开2个关键词：降价与维权。

天河保利天汇、黄埔保利翔龙天汇、厦门同安保利天汇、策成都保利中粮湖光锦云、惠州保利阳光城......因为大规模降价，遭到老业主的维权。实际中，保利基本都是抢先于同行进行大降价，加快去化。

保利也被不少人认为是锅里的老鼠屎

但站在企业经营层面上，降价加快去化不一定是坏事，加上2023年保利还在大手笔买地，项目承压会带崩基本面恶化。

降价卖房也不是2023年的事了。早在2022年8月开始，保利开始大幅度降价卖房。当时，轰动全国的武汉保利庭瑞阅江台68折降价卖房，遭到老业主集体维权被叫停。

当初，降价卖房保利顶着不小的压力，如今成为了行业共识。

下行中，降价受伤的不只是老业主，开发商资产质量、盈利表现也会十分难看。

保利也不例外，2023年营收3468.3亿元，增长23.4%，归母净利润120.7亿元，下滑34%。净利润率只有5.2%，归母净利润率为3.5%。跟早几年比，只剩下三分之一。

各个片区销售毛利率跌破了新低，在12.5%到17%，个别区域还是腰斩式下跌。

一边疯狂买地，一边疯狂降价，把卖房的这件事差不多做成了公益事业。现在的保利是一个矛盾体，也更像换另一种方式的快周转

今年还没到五一，保利上海、佛山、广州等各地开始推楼盘项目入市，但销售情况不容乐观，跟上一年比不好卖了。

特别是去年，凶猛地干到上海第二名，今年大批豪宅项目入市激烈竞争，中海、新鸿基、融创开盘首推都日光了，保利上海世博天悦却没有做到，而且这次想降价卖也走不通，因为开发成本高，不然真做成了慈善事业。

2022年10月竣工到一直在博弈定价，也被人叫为“浦东鸽王”，首批没卖完，后续推出几百套更难卖。项目承压不小。

意外拿到的第一，想要保持住，注定不容易，被说“被动当王”不是没有道理的。

不管是否被动，刘平预期的“争三进一”，想要的不是规模第一，而是经营效益第一，但盈利数据不会说谎，跟中海、华润的净利润率14.85%、13.36%相差甚远。

还比招商蛇口略差一点

而且99%收入都来自于房地产销售，经营性资产产生收入微乎其微，是一个纯粹的开发商，而非综合发展商。

2023年开年首件大事，保利就是向内动刀，进行区域合并，原湾区公司和粤东公司合并为湾区公司，苏通公司和江南公司合并为苏州公司，将资源也重点倾斜到珠三角、长三角。

向内动刀，先缩编减员，员工进一步缩减到5.6万人，少了约1.2万人。

保利追求全面第一，难度系数可想而知。

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