2021年已经结束了，上半年楼市成交量非常疯狂，下半年楼市成交量却非常悲催，两者形成了鲜明的对比。进入到2022年，越来越多的机构发布2021年全年楼市数据，对于购房者来说这些数据具有一定的参考意义。

首先机构发布数据，中指研究院监测2021年全国百城新建商品房，价格累计上涨2.44%，涨幅较比2020年收窄1.02个百分点，达到了近7年最低水平。2021年12月，全国百城新建商品房，均价为16,180万元，环比下滑0.02%；

易居研究院公布《2021-2022年度全国房地产市场报告》2021年全年销售面积179,433万平方米，增长1.9%；商品房销售额度181,930亿元，增长4.8%。2021年商品房平均销售价格10,139元，增长幅度为2.8%。

2021年上半年楼市成交的疯狂量直接扯平了整个2021年下半年市场的冰冻期，所以呈现出来的数据依旧是向上走的状态，不过整体上涨幅度持续收缩。

其次，土地方面，第1次土拍热火朝天，土地疯狂地“抢”，整个楼市像极了2016年的状况，地王频繁出现，进入到第2轮土拍之后，市场出现了急剧遇冷。

根据公开数据显示22个城市整体流拍率达到60%底价成交数量高达77%，整体溢价率仅有3.4%，全国300城土地出让金总计金额56,199亿，同比下滑9%。

土拍市场的变化意味着楼市也会跟着变化，如今整体土拍价格下降，2022年成交单价是否也会跟着下降，答案是肯定的，毕竟面粉价格便宜了，面包的价格还卖这么贵，谁愿意去买。

最后，整个楼市呈现出弱势的状态，刚需购房者在观望市场，投资者疯狂地把手中不好资产卖出去，开发商拼命降价销售。

中指研究院公开2021年全国百强房企销售榜单，房企销售额平均增长4.2%，远低于2017年增长的36.9%，公开年度销售目标32家代表企业目标完成率总体低于2020年水平。超过8成，房地产企业未能完成2021年目标。

2021年超过400家房企宣布“破产”，违约金额也屡创新高，债券违约余额高达735亿，同比增长18.7%，上半年房地产企业还在沾沾，下半年却面临着这种局面。正如孙宏斌所说，未来任何房地产企业都有可能因为资金周转的原因而出现“雷暴”。

过去都说，买房要买龙头企业，如今多家龙头企业爆出债务危机问题，特别是恒大已经无力偿还债务了。

2022年楼市价格已“定局”。

根据国家统计局公开数据显示，9月新房成交降价迎来拐点，成交单价9757元每平米，10月成交单价9749元每平米，11月、12月成交单价都持续下滑。不少专家都提到，房地产回落短，在时间内很难出现转正，从过去的房地产周期观看一般是8~12个月才慢慢恢复。2021年上半年楼市都会呈现出弱势状态。

易居研究院预测未来几年时间房价会呈现出弱势状态，整体的房价由涨转为跌下降1%，创下本世纪以来最大“拐点”。

社科院发布《中国住房发展报告（2021~2022）》全国商品房平均销售价格在-3%~3%，房产销售面积在-1%~-5%，房地产开发增速2%~5%，2022年楼市先是呈现出降温状态，然后拉高，最后走平，房地产相关指数会在第四季度逐步回归到正值状态。

中指研究预测，2022年商品房销售价格会结构性上涨2%~3.5%，结构性更多的只是未来土地结构不断优化，大城市聚集大量人才，房价有上涨空间，对于三四线城市更加倾向于稳中有降状态。

市场处于供大于求，进入到2021年下半年，全国各大热点城市二手房挂牌量出现大幅度增长，根据易居研究院统计的数据显示全国60个重点城市二手房挂牌量已经突破了400万套重庆、天津、沈阳、郑州、成都、武汉、北京等多个城市，二手房挂牌量突破10万套，去库存周期已经突破20个月。投资者也看到了市场的变化，如果房价涨幅达不到9%以上，很大可能会面临着亏本。

全国百城新建商品房库存量面积5.19亿平方米，已经连续36个月保持正增长状态至2016年来最高值，另外广义库存量更是达到了37.7亿平方米，未来两年时间市面上将会超过4,200万套房子销售。根据2018~2021销售数据，去库存周期最少保持30个月以上，另外广西防城港，广东肇庆这两座城市去库存周期达到了10年以上。

国内住房需求已经得到有效满足，根据央行公开的数据显示，目前我国城镇居民拥有住房率达到了96%，户均1.5套，拥有两套及以上住房的家庭，更是高达41.5%。

西南财经大学调研报告中显示，我国房屋空置率约为22.3%，空置套数8,500万套，另外包含小产权房、公寓、回迁房、安置房等整各类型房空置套数，突破亿套以上。

随着整个市场的变化，三类人应提前做好准备：

1、刚需购房者，对于未购房的人群来说，可挑选的空间真的是太大了，如今整个市场遇冷，无论是新房还是二手房，市面上的总体房源量都多如牛毛。

刚需购房者最担心的问题，买房后价格暴跌 ，不是买房价格出现暴涨。不过这个问题不必担心，未来楼市主要往稳房价、稳地价、稳预期的方向发展，房价在短时间内并不会出现大幅度的上涨和大幅度的下跌。

真正想购买房产的人群可以留意二手房市场，毕竟增长幅度可能超出自身的想象，这家不合适，下一家总有合适自己的。

2、拥有多套房产的家庭，2021年底已经确立了，房产税要对各大城市进行试点，房产税的来临必然会使持房成本增加，每个人都选择赶紧的把房子卖掉套现，正因为这样的思想导致市面上房源非常的多，只能拼价格才有那么一点点优势了。

未来三四五线城市由于人口处于持续输出状态，整座城市失去了支撑力，房子又有谁来接盘了，日后会面临尴尬局面是“无人接盘”。

3、房地产企业，2021年房地产企业是最困难的一年，面对还款债务资金最高，共计达到12,488亿元。中指研究院数据显示，2022年将有6589.4亿债券到期，其中信用债占比高达47%，海外债占比53%，整体信贷还款高峰期主要集中在上半年，现在集中在3~9月。

另外数据显示，2022年全年房企共计还款金额高达9,000亿，上半年房地产企业的资金都处于极度紧张的状况。更何况2022年整体的楼市政策并不会轻易地放松，三道红线、两道红线、限购、限售、限贷、限价、二手房参考指导价、集中供地等各方面的政策，进行全方面调整。

2022年楼市将会回归到正轨状态，整体房价也并不会像大家所想的那样出现大涨或者大跌的局面。