我们来看看深圳市南山区四大豪宅之首的华侨城区域天鹅堡楼盘情况资料，天鹅堡位于南山区华侨城香山西街与侨香路交汇处，位于波托菲诺组团北侧，是深圳传统的豪宅片区、时尚商圈和人文高地。天鹅堡坐享城市最核心配套，一站式醇熟生活配套，3馆1园，两大高尔夫球场，24万㎡燕晗山、7万㎡燕栖湖、4万㎡天鹅湖等；国家级5A景区，占据城芯奢享生态资源。项目自带波托菲诺商业街，周边涵盖OTC创意文化园、益田假日广场、欢乐谷、世界之窗、锦绣中华等配套，商业+娱乐+文艺+生活的创新体验。

华侨城波托菲诺天鹅堡一期，位于整个波托菲诺系列的北部，左拥帝诺山，右揽天鹅湖，有着得天独厚的生态景观资源，小区2003年竣工，总共5栋约577户，主力户型为220-250㎡的4+1房。它同时有着超过4万平方米的超大人工园林。其南北向建筑间距超过150米，东西向建筑间距更长达200余米，视野开阔，生活大气。园林的设计以“湿地”主题，手法贴近自然，不是过多雕琢，而是巧妙地与周围的自然山水融合在一起。是华侨城旅游主题地产波托菲诺项目的一个重要组成部分。

新天鹅堡二期A/B/C栋是天鹅湖一期，D/E栋是天鹅湖二期，中间没有围墙隔开，连接在一起，称为天鹅湖花园，又称新天鹅堡，作为华侨城片区的匠心之作。背山面水，依湖而建，打造成低密度顶级豪宅社区，一期由3栋高层住宅组成（A栋36层，B栋41层、C栋33层），主要户型是298-600m²的4-8房。

新天鹅湖二期由2栋高层住宅（D栋41层，E栋42层），主要户型是131、135、260、270、295m²的2-4房，一期A栋550平复式。

我们来看看拍卖涉案标的现场图片以及户型图：

我们来回顾一下2023年天鹅堡拍卖资产其他标的拍卖成交情况案例：

1、深圳市南山区华侨城天鹅堡C栋3A，拍卖成交时间2023年1月9日，拍卖成交价格19171956.05元，证载面积348.13平方米，户型特点：一梯两户大平层，楼层较矮，树木容易遮挡采光有限，拍卖当天2人报名出价竞买，拍卖成交折合单价6.96万元一平方米。

2、广东省深圳市南山区天鹅堡（二期）G栋2单元10E房产，拍卖成交时间2023年12月6日，房产证载面积200.82平方米，拍卖10人报名举牌竞价，拍卖成交折合单价9.55万元一平方米。

3、深圳市南山区华侨城深南大道以北，侨城北路以西天鹅堡（二期）F栋2单元20D，拍卖成交日期2023年12月24日，证载面积196.56平方米，10人参与报名竞价，拍卖成交折合单价10.17万元一平方米。

由于目前没有查询到该顶楼复式楼面积户型拍卖成交案例，通过走访楼盘附近中介机构，2022年同一排楼宇R栋30A历史成交价格二手接近6000万，面积为370平方米。

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