2021年已经结束了，如何看待2021年的楼市？有人说“疯狂”，有人说“悲催”，让我们一起来回顾人们口中的这两个变化。2021年楼市注定是不平凡的一年

疯狂的上半年，楼市让不少购房者、投资者梦回2016年的巅峰，杭州、上海、合肥、重庆、北京、宁波、苏州、广州等城市出现疯狂抢房，特别是杭州新房销售价格3.2万元每平米，周边二手房价格4万元每平米，假设购买100平米的房产计算，什么都不用干，稳妥就有8000元每平米，进口到100平米有80万进口袋，一经开盘出现了10万人同时抢房的局面。抢到房的人群不断地沾沾自喜认为房价会上涨10%、20% 、30%，甚至会像2020年的东莞一样房价涨幅一度接近50%。

如果真的像想象中这么美好的，二手房的价格在4万元的基础上涨50%，二手房价格都去到6万元每平米，这个房价固然能把广州、厦门、三亚挤下去。

悲催的下半年，楼市出现大幅度“降温”，根据国家统计局公开数据显示，9月、10月、11月、12月房价已经连续4个月下滑，平均房价回落到2019~2020年水平，房价也从上半年的“普涨”，变成了下半年的“普跌”。

促使楼市大幅度降温，最关键的因素，政策调控给力，根据中原研究院数据显示，2021年全年楼市调控次数652次。三道红线，针对房地产企业剔除预收款后净资产负债大于70%；负债率大于100%；现金短债比例小于一倍。踩一条红线有息，负债总额上涨不能超过10%；踩两条红线有息，负债总额上涨不能超过5%；踩三条红线有息，负债总额不能上涨；即便没有踩红线的企业，有息负债总额上涨不能超过15%，要求房地产企业在2023年6月份前回归到规定范围内。

两道红线，针对银行业，2021年1月1日，央行和银保监联合发布《关于建立银行业金融机构集中贷款管理制度的通知》限制了房地产企业以及个人贷款比例的上限。另外还包含了 二手房参考指导价、严查违规资金流入楼市、限购、限贷、限售、限价、22城集中供地等众多政策的压迫下，房价就迎来了拐点。

深圳全国炒房第一城，杭州全国炒房第2城，这似乎成为了行业内的共识，珠三角房价走势看深圳，长三角房价走势看杭州。

2021年，深圳率先出台二手房参考指导价，从4月1号银行全方面接管指导价后，整体二手房成交量连续多月下滑，全年二手房成交量40699套，同比跌破5成。成交价格也出现了下滑，跌幅达到了19%，下跌这么大幅度，深圳的平均二手房价格居然还去到了71,209元每平米，当然有回落还是好事情的。

根据国家统计局公开的数据显示，过去2021年，杭州新房价格从未出现转向，连续12个月一直处于增长的状态。在2021年12月70个城市中，大型城市数据中显示，杭州新房价格环比上涨0.5%，领涨全国。

一线城市的房价都出现拐点了，杭州作为新一线城市，为什么房价如此凶狠？

楼市价格上涨，有两大因素所决定的：

1、二手房价格出现倒挂

杭州房地产市场一直都处于求大于供的状况整个市场火爆是必然性的。另外杭州新房价格被“限涨令”狠狠地限制住，你会看到新房销售价格3.2万元每平米，二手房价格却去到4万元每平米，有部分小区业主更是联合起来一起哄抬价格。

在同一地段下一个新盘，一个二手房，二手房的价格很便宜，作为购房者该如何选择毫不犹豫地选择新房吧！

根据相关的调研数据显示，2019年下半年杭州出台“限涨令”，行业内整体利润大幅度下滑，仅有7.8%，2020年上半年利润下降至5.6%，2020年下半年利润突破不了3%。

杭州土拍会上，滨江集团董事长戚金兴，在投资者论坛会上对投资者提出，滨江集团在杭州共计拿下了5块土地利润有多少个点？董事长给出的回答是团队精干，高效的公司管理，融资能力较强，融资能力较低，品牌效应大等多方面的优势，房地产企业能看出1%~2%的净利润。

当然限制房价上涨，房价不一定不上涨，房地产企业为了实现最大利益化，肯定是想尽一切办法从别的地方把价格抬起来。

带装修销售，如果房子以毛坯的价格销售，杭州绝大部分房地产企业都处于极低利润，甚至有部分房企亏本。提高利润的方式带精装修销售，对外宣称3000元每平米，实际装修成本1000元每平米，从中获利的空间有1500元至2000元不等。

选房费，杭州的楼市一直处于火爆的局面，10万人同时去抢几千套房产，还怕房产卖不出去吗？此时就出现了选房费喝茶费的费用，5万 10万甚至是20万，但购房者依旧愿意去给这笔钱，最主要是周边的二手房价格4万元每平米，即便给20万还是划算的。

2、杭州人口流入量大

决定房价的三大要素，短期看金融、中期看土地、长期看人口。根据第7次人口普查的数据显示，过去10年杭州常住人口新增了323.6万人，增幅37.2%，仅次于深圳、广州、成都，西安、郑州。

根据贝壳研究院的数据显示，4个一线城市平均房价为6.5万元每平米，看到这个房价又有多少人能买得起呢？越来越多人把目光瞄准了新一线城市，薪资收入水平约等于一线城市的70%~80%，杭州薪资收入水平紧跟北京、广州、深圳后面全国排行第四。最关键的是杭州价格只有上海价格的1/2。

人口不断流入，不断带来购房增量需求，推动新房价格上涨，在那座城市求大于供的状况下，房价必然会出现上涨。

杭州房价要重回2016年巅峰？想象是美好的，现实是残酷的。如今杭州的房价也得到了全方面管控，虽然价格还是处于上涨状态，但通过房价上涨幅度都被全方面管控，每年房价涨幅可能真的会被控制在一个稳定范围内了。

想要消除二手房价格，出现如此大幅度倒挂，一方面像深圳，广州，东莞等城市出台二手房参考指导价，整个二手房出现大幅度的降温，业主想要卖房，必须降价销售，比如二手房销售价格4万元每平米，银行只认可这套房子3万元每平米，假设100平米房产原本只需要120万首付，如今变成了190万，使整个购房门槛进一步拉高。另外一方面取消新房限价增加土地供应，土地供应量除了新房供应量当然也足，整体的房价也被控制在一个可变量的范围内。

回想2021年初上演万人摇号抢房，22个新盘同时入市，合计1万余套，有10万人报名同时抢房冻结资金超过1,000亿。相信这样的局面再难上演了，接下来房地产的发展 围绕着平稳、健康发展。