我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规——《住房租赁条例》，于今天（9月15日）正式落地实施。该条例聚焦住房租赁市场中房源真实性、租金涨幅、押金退还等突出问题与民生痛点，作出明确约束与规范。

新规实施后，房价会更贵吗？租客和房东如何维护自身权益？新规如何得到切实执行？为此，记者15日连线采访了北京德和衡律师事务所高级合伙人高海滨律师。

哪些租赁条款须重点关注？

记者：《住房租赁条例》出台最核心的现实意义是什么？主要是解决当前租赁市场的哪些突出矛盾？

高海滨律师：《住房租赁条例》的正式施行标志着我国住房租赁市场迈入法治化、规范化的新阶段，为规范租赁活动各方主体的行为、建设租购并举的住房制度提供了现实规范和具体指导。它主要是解决租赁物不符合安全及正常使用标准、押金乱扣、房东单方解除合同导致的租赁合同不稳定、经纪机构管理、收费混乱等突出矛盾。

记者：您认为，签住房租赁合同时，必须划重点看的3个条款是什么？出了纠纷，最快的解决方式是啥？

高海滨律师：需要重点关注反映租赁物实际状态的条款、租金及支付条款、违约及赔偿条款。出了纠纷，最快的解决方式是协商解决。

租客和房东如何开展维权？

记者：对租客而言，遇到押金不退、房东乱涨租，《住房租赁条例》里哪条能直接“撑腰”？作为租客，其维权第一步该做什么？

高海滨律师：《住房租赁条例》的第十条，对押金的收取及退还规则进行了规定。房东乱涨租没有直接规定。租客维权的第一步需要固定证据：例如保留合同文本、支付记录、沟通记录等。

记者：房东担心租客欠租、毁房，《住房租赁条例》有没有明确的“止损”条款和追偿路径？

高海滨律师：《住房租赁条例》没有直接约定，但是《中华人民共和国民法典》第七百二十二条[承租人的租金支付义务]中，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第七百一十一条[承租人未合理使用租赁物的责任]中，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。对相关的责任进行了明确的规定。

会让房租变贵，还是更稳？

记者：针对黑中介、假房源这些老问题，《住房租赁条例》怎么约束？谁来盯着落实，避免条款“空转”？

高海滨律师：《住房租赁条例》第三十条规定，县级以上地方人民政府房产管理部门应当通过住房租赁管理服务平台开展合同备案、租赁住房信息管理、统计监测等管理与服务，并与民政、自然资源、教育、市场监督管理、金融管理、公安、税务、统计等部门建立信息共享机制。第三十一条规定，县级以上地方人民政府房产管理部门应当会同有关部门加强对住房租赁活动的监督检查，依法及时处理违法行为。第三十三条规定，县级以上地方人民政府房产管理部门应当会同有关部门、住房租赁相关行业组织加强住房租赁行业诚信建设，建立住房租赁企业、住房租赁经纪机构及其从业人员信用评价制度，将相关违法违规行为记入信用记录，纳入全国信用信息共享平台，并根据信用状况实施分级分类监管。第三十七条规定，出租人应当按规定如实登记并报送承租人及实际居住人信息，发现违法犯罪活动应当及时向公安机关报告。具体办法由国务院公安部门制定。

至于落实方面，应当形成住建部门牵头，市场监管、公安协同执法的治理局面。

记者：长期看，《住房租赁条例》会让房租变贵还是更稳？对整个租房市场的发展会有啥改变？

高海滨律师：它会让房租更稳。因为《住房租赁条例》的施行会使住房租赁市场得以有效管理，排除非法、恶性、虚假信息的正常的市场，必然会运行得更加平稳。随着《住房租赁条例》的实施和行业集中度的提升，诚信、资金实力雄厚且服务意识强的中介机构，将更有可能获得更大的市场份额和发展。

（半岛全媒体记者李存国尹彦鑫）