“2025年上半年已无新的规模房企入局代建赛道，行业格局趋稳并出现「头部集中、尾部出清、竞争趋于理性」等新特征，推动行业持续提质转型。”8月25日绿城管理2025年中期业绩会上管理层如是表示。

无独有偶，今年已召开中期业绩会的多家企业，高管谈及代建相关业务时普遍表达了对代建竞争回归理性、趋向质量发展的判断。

中指研究院数据就显示，2025上半年TOP5代建企业签约规模的门槛值已超800万㎡，而2024年上半年这一数值仅400万㎡，一年之间TOP5门槛加倍提升，代建市场份额进一步“向头部倾斜”。

克而瑞数据则显示，2025年上半年新增规模200-300万㎡以及200万㎡以下的代建企业数量，均同比减少，尾部企业正加速出清。

与此同时，新增规模800-1000万㎡的企业数量明显增长，出现旭辉建管、润地管理、龙湖龙智造、蓝城集团4家，并与后续企业拉开距离；超过千万规模的依然只有绿城管理一家，其以1989万㎡的新签约规模保持断层第一的位置，且规模超过TOP2和TOP3的总和，体现出代建行业“强者愈强、龙头恒强”的格局。

在此格局中，由于头部企业从追求规模逐步转向“风险-利润”平衡，带动了代建竞争对“质”的重视度显著提升。例如绿城管理近年聚焦新拓、销售、收款、交付四大核心指标，全面提升拓展力、服务力、组织力、经营力等核心能力。此举也不断推动行业“竞争升维”，从单纯比规模、拼费率，向比产品、拼服务、竞风控等方向转型。

中指院研究主管王琳就指出，近年房地产代建行业增速逐渐放缓，已经出现“避免规模粗犷增长”的风向。随着理性竞合的到来，需要头部企业牵头夯实核心能力、营造共赢生态，推动行业从“价格战”转向“价值战”。

“三重壁垒”应对代建行业质变

绿城管理给出“质量增长”示范

代建行业已从“蓝海”进入“红海”。一方面进驻企业逐步饱和，一方面行业增速放缓。尤其城投公司在今年上半年拿地占比45%，同比再降5%，预示着相关代建业务增量减少、竞争激烈。

不过在此环境中，2025年上半年绿城管理依然实现了“规模三增长”：新拓总建筑面积同比增长约13.9%至1989万㎡；新拓代建费同比增长约19.1%至50亿元，稳居行业第一；取得代建项目总销售额约419亿元，同比增长约2%。

与此同时，绿城管理的业绩保持稳定，在今年上半年实现收入约13.74亿元，毛利率约40%；公司拥有人应占净利润约2.56亿元，拥有人应占净利率为19%，维持较高水平。

分析绿城管理“逆势稳进”的原因，知名行业专家丁祖昱认为，作为老牌代建企业中的先行者，其已在「品牌、业务、管理」三大价值评估层面具备突出优势，并在不同的业务模式和细分领域中构建了核心竞争力，形成鲜明的市场认可度。

的确，绿城管理基于上述三大价值坐标，在「品牌塑造、市场拓展、管理精进」等方面树立了“三重壁垒”，对公司保持龙头地位、推动行业进化都起到重要作用。

其中，“品牌”作为代建企业的本钱，在房地产筑底期愈发重要。绿城管理的市场占有率连续9年超20%，始终保持行业第一身位，很大程度上得益于母公司绿城的信用支撑和品牌背书，以及自身综合实力赢取的品牌认可度，奠定了客户的信任基础。

数据可见，截至2025年上半年，绿城管理交付了45个项目，交付总建筑面积达465万㎡，位列代建行业第一（占据榜单前十总交付量的60%），且交付满意度保持92%的领先水平，预计下半年仍有近1000万㎡交付建筑面积。高量、高满意度的交付是企业品牌影响力的一个映射，优质交付也将持续提升客户粘性，进一步释放绿城管理的品牌价值。

在夯实品牌的基础上，绿城管理的“拓展堡垒”也显著增强，不仅新增签约面积逆势提升，一二线城市新增项目占比维持58%高位，民企委托项目则显著增长8个百分点至37%，此类抗风险力和溢价能力更强的业务，将充分保障公司未来的营收和利润。

“市场拓展除了城市深耕、对私企增量需求的挖掘等，绿城管理也不断通过大股东绿城中国在轻重协同、关键资源等方面的赋能；推行‘百川计划’，以多元合作模式引进城市合伙人；升级平台合作机制等多种方式带来新业务增量。”绿城管理高管表示。

与此同时，绿城管理还持续在“管理”上做文章。数据显示，今年上半年，绿城管理代管的项目首开时间提前了60多天，首开项目兑现率、案场转化率、客户转化率、数字营销成交占比等指标均实现同比增长；成本管控能力凸显，截止期末公司经营性现金流达到1.12亿元，同比增长45%；在手现金达16.44亿元，较2024年末上升8%......这些指标均凸显出公司管理效果和经营效率的提升。管理层也表示，绿城管理在下半年还将继续“存量提质、增量做优、能力精进”。

“代建行业并非零和博弈，恶性竞争与无序扩张将透支行业信用，头部企业牵头建立新标准、塑造新风向，推动行业形成良性竞合生态。作为龙头企业，绿城管理以专业和服务创造价值、构建核心竞争力，便是企业实现质量增长的一个示范。”上述专家表示。

构建生态、模式创新、出海淘金

“新角色”探索代建新未来

中指研究院数据显示，2025年我国代建行业渗透率预计达到12.5%，相较国外成熟市场外部20%-30%的渗透率，仍有很大的发展空间。这意味着，虽然当前行业增长速度放缓，但代建市场潜力仍不容忽视。只不过在进阶版赛场，粗放增长的方式已经过时，代建企业需要更多思考如何用与时俱进的“新方式”，打开未来“新空间”。

王琳认为，新的阶段，如何避免过度扩张，如何在利润趋薄时与委托方实现共赢，与委托方建立长期信任形成长期伙伴关系，是代建企业破局的关键。从头部企业的经验看到，正是依靠核心竞争力在细分领域打造护城河之后，满足客户多元需求、通过优质服务稳固长期稳定合作，企业才得以稳步拓展增量空间。

作为龙头的绿城管理便是典型案例。2016年绿城管理就开创了“代建4.0体系”，以品质信用协定（QR协定）建立客观、系统的品质标准与服务标准；以价值分享计划（VS计划）在公开透明、可预期中促成各主体获取最大利益，形成上下游协同、共赢的格局。

今年7月10日绿城管理启动了全新业务体系——代建5.0，通过专业开发、品牌授权、金融链接、信用赋能等方式继续对这一个各方价值共享的平台进行升级，用管理赋能服务链条，以生态推动行业共拓边界。

实际上，现阶段的代建行业，利润空间收窄、增量有限，非理性价格竞争和超额收益承诺产生的矛盾越来越难以化解，同时轻资产模式下信任危机、代建企业规模与利润的动态博弈同样不容忽视。这也使得当前委托方选择代建企业的逻辑逐步从“单服务采购”升级为“战略生态共建”，需求正从“快速变现”转向“全周期价值共创”。

“那么规模优势就不再是委托方选择代建企业的唯一标准，相反，能够风险共担、创造更高收益，具备长期主义思维和资源整合能力的代建方，将成为委托方的首选。代建企业也应该以高能力兑现项目的全链条价值，以‘长期伙伴’的角色深度绑定客户诉求。”丁祖昱指出。

在2025年绿城管理中期业绩会上管理层也表示，公司将继续以保持代建行业第一身位、第一品牌、第一市值为目标，在此基础上探索从“中国房地产轻资产引领者”向“中国房地产全周期综合服务引领者”的角色转变。

此外，绿城管理将培育新兴业务，例如依托中交集团在海外的业务基础，探索代建出海，做大业务增量。绿城管理还将探索创新业务与主业相互赋能，探索第二增长曲线。例如依托中交集团、绿城中国在国内的多类资源优势，将业务从开发环节向全生命周期延伸，优先发展能与代建主业反哺的创新业务。

也是基于绿城管理正通过生态探索、创新模式、挖掘新业务等方式，开拓代建业务新空间的积极举措，多家券商机构和研究机构对公司未来表示看好。

克而瑞证券认为，绿城管理底仓订单充实分布良好，未来在手货源充足可保障公司业绩增长，也是拓展项目的有力背书，有利于公司继续维持第一身位。

摩根士丹利将绿城管理目标价由3.46港元调高1.45%至3.51港元，投资评级为“增持”，并指出“绿城管理2027年市占率提升带来的复苏趋势更为明朗。预计2025年利润率将高于预期，随着专案组合优化和市场份额更快增长，绿城管理在2026-2027年将迎来业绩增长的机会。”