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300~400平米
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400~500平米
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500~600平米
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600~1000平米
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1000~2000平米
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2000~20000平米
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马家龙：南山最后的价值洼地，如何成为深港科技中试的“黄金跳板”？
一、隐秘而关键：南山科技园向北3公里的“产业后花园”
深圳南山区马家龙片区，这个曾以低层厂房和城中村为主的区域，如今正以“南山科技园北翼创新服务核”的新身份，悄然改写深圳西部产业格局。片区位于北环大道与艺园路交汇处，东邻科技园，西接中山公园，南连荔香公园，北靠大新路，总面积仅0.89平方公里，却承载着南山产业升级的关键使命。
历史坐标：
工业底色
：上世纪80年代，马家龙以电子制造、精密加工为支柱，是深圳制造业的“原始股”。
转型契机
：2021年纳入南山区“十四五”重点改造区域，定位从“工业区”升级为“集科技创新、高端制造、生活配套于一体的现代化产业社区”。
现状画像
：2025年，立润富达广场、南头城城市中心广场等综合体入市，地铁12号线中山公园站开通，慢行系统改造完成，一个产城融合的“微型城市”初现雏形。
二、定位解码：深港科技中试的“黄金跳板”
根据南山区规划，马家龙被赋予三大核心定位：
深港科技成果中试转化基地
依托毗邻科技园（直线3.5公里）和前海（直线4公里）的区位优势，承接高附加值产业与人才辐射。数据显示，科技园面积仅占全市0.6%，却汇聚125家上市公司，其专利申请量占全市15%，溢出效应直接利好马家龙。片区已吸引腾讯云计算、中兴通讯等企业布局，未来将聚焦生物医药、新能源等前沿产业的中试环节。南山最后一块可整备产业熟地
作为大沙河创新走廊的关键节点，马家龙通过城市更新释放超150万平方米产业空间，规划“两轴一环三区”（大新路工业设计走廊、虹步路智能制造走廊、马家龙-田厦IC产业服务环）。典型案例立润富达广场，将旧厂房改造为18万平方米的甲级写字楼+商业综合体，2026年入市后将提供产业研发、公寓及商业空间。职住平衡的“微型城市”
片区坐拥中山公园、南头古城等文化景观，绿化覆盖率超40%。2021年启动的慢行系统改造工程，将玉泉路、艺园路等8条道路的慢行通道宽度拓展至3米以上，曾经的“堵点”变为“坦途”。
三、交通与配套：从“工业动脉”到“立体网络”
1.交通升级：打通任督二脉
地铁12号线中山公园站已开通，规划中的15号线（2028年开通）、20号线（2029年开通）将连接前海、西丽枢纽，形成“三地铁+两枢纽”格局。
深南大道、滨海大道等主干道构成“两横两纵”路网，30分钟直达深圳湾口岸、宝安机场。
2025年完成慢行系统品质提升二期工程，重点改造玉泉路、艺园路等路段，增设过街天桥及智能交通信号。
推进地铁21号线前期研究，未来可与地铁1号线、11号线换乘，强化与福田、宝安的连接。
2.商务配套：从“工厂”到“总部”
创新大厦：南山无自有物业上市企业总部基地，入驻康哲药业、国民技术等10家企业，地均产值超10亿元/平方公里。
立润富达广场：2025年入市，包含产业研发用房8.7万平方米、商业5.9万平方米，已签约五星级凯悦酒店，预计2026年开业。
南头城城市中心广场：在建11.37万平方米商业综合体，规划五星级酒店、主题购物中心，2026年竣工后将成为深南大道以北商业新地标。
周边天虹商场、欢乐颂购物中心等成熟商圈，满足日常消费需求。
四、产业格局：从“制造”到“智造”
1.主导产业矩阵
片区企业涵盖电子元件、生物医药领域，如国民技术（芯片设计）、微芯生物（创新药研发）等。
深圳市产业设计园入驻企业超120家，2024年产值突破200亿元。
中集海工研究院、华润三九海洋药物中心等机构落地，推动深海采矿装备、海洋生物医药研发。
腾讯云计算海丝节点、中兴通讯海缆项目等数字经济基础设施加速布局。
2.创新平台与案例
田厦IC产业园
：聚焦集成电路设计，2024年入驻企业达85家，年产值超50亿元。
南头城旧改
：原华加日旧厂区转型为“立润富达广场·88号”，2025年入市后将提供产业研发、公寓及商业空间，承接科技园人才居住需求。
五、核心优势：政策、区位、生态的三重赋能
地段稀缺性
科技园中轴向北3公里范围内唯一可整片开发用地，避免“插花地”碎片化。相比科技园中区，厂房租金仅为60-80元/㎡·月，写字楼租金70-90元/㎡·月，员工宿舍租金35-45元/㎡·月，大幅降低初创企业成本。政策红利
享受南山区“工业上楼”试点+城市更新双政策，容积率最高可提至5.5；前海自贸区外溢企业可享受人才房、税收优惠（15%企业所得税、15%个税补贴）。2025年新增保障性住房2000套，重点解决科技企业人才居住问题。产业协同效应
北接科技园北区（中兴、大疆、优必选），南连南头古城数字文创街区，西通前海金融与法务资源，形成“研发—中试—金融—市场”15分钟闭环。周边聚集腾讯、华为、大疆等知名企业，促进人才流动与技术共享。
六、未来展望：2030年，剑指“深港硬科技中试港”
1.空间升级
旧改释放
：2028年前完成马家龙旧工业区、卓越南头等项目改造，释放产业空间超150万平方米，重点引进生物医药、新能源企业总部。
地下城开发
：太子湾-海上世界-赤湾地下商业+物流+储能一体化项目，总建面80万平方米，2030年建成后将形成“地上文化+地下产业”立体格局。
2.产业跃迁
科技创新
：2027年打造千亿级生物医药产业集群，建设国家级海洋药物研发中心；2030年数字经济规模突破500亿元，建成亚太中转集拼中心。
总部经济
：吸引5家世界500强企业区域总部入驻，形成“研发在科技园、生产在马家龙”的产学研闭环。
3.交通闭环
轨道网络
：2028年地铁15号线开通，日均客流预计达50万人次；2030年穗莞深城际南延段通车，实现1小时直达广州、东莞。
智慧交通
：推广“车路协同”系统，在玉泉路、艺园路试点自动驾驶公交，提升通勤效率30%。
4.生活配套
教育医疗
：2026年南山教科院附属学校（九年一贯制）扩建至48班，新增学位2000个；南山人民医院扩建床位至1500张，打造区域医疗中心。
商业升级
：2027年K11ECOAST海滨文化艺术区开业，引入国际一线品牌200家，年客流量预计超800万人次。
结语：马家龙，南山下一个十年的“价值爆发点”
从“工业遗存”到“深港硬科技中试港”，马家龙片区正以“政策驱动+区位赋能+生态加持”的三重动力，完成华丽转身。这里不仅是深圳的马家龙，更是粤港澳大湾区的创新枢纽、世界的科技转化基地。随着12号线南延落地、城市更新全面铺开，这片0.89平方公里的土地，正成为南山下一个十年的“价值爆发点”。