上海房价的下跌进度走完了？

熊市三年多，上海楼市走到了什么程度是很多朋友关心的问题。最近来找我们咨询的客户，都特别关心上海房价的下跌进程。都想知道今年的行情是不是走完了。我们粉丝最近看房的切身体会：自己买房的时候，看上的小区怎么还是那么贵。价格砍不动。自己卖房的时候，买家砍了一刀又一刀，还是嫌不便宜。为此，我们特意整理了房价数据，看看上海楼市的下跌进程如何。

 主跌浪跌幅18% 

第一个问题，上海本轮房价的下跌进程到底如何？从我们研究院整理的房价指数来看：从本轮最高点计算，上海房价整体跌幅已经了29.1%。从时间线看，当前的价格已经回到了上一轮最低点2018年。数据上，总体房价有向2016-2017年房价靠近的趋势。由于使用LJ数据，2017年之前缺数据，暂时没办法对比。

如果按年来看，下跌的情况如何呢？根据整理的数据，2022年3月为本轮上海房价的最高点。

尽管受到口罩事件的影响，2022年当年属于小幅度的下跌，跌幅只有4.1%。2023年是4年里跌幅是最大的，全年跌幅10.2%。2024年密集的救市政策，确实带来了较大的延缓作用。年底成交量增加，总体价格也有了一定的回升。以至于全年的最终跌幅只有8.8%。看数据会发现，今年上半年，上海的跌幅扩大了。到6月底，就跌了9.63%。一方面是2024年底和2025年初成交放量，形成了短期的房价高点。另一方面，上海市场进入了夏季的淡季，成交量下滑，市场信心不足。如果是对比2024年9月的房价低点，其实只有4%左右的下跌。按年度看，好像看不出来上海房价真正集中暴跌的时间段。我们放大房价走势图：

过去4年间有过2段的大幅度下跌。第一段：2023年3月-2023年7月4个月时间，下跌了12.4%。第二段：2023年9月-2024年9月这一年时间跌了18%，这应该算是本轮最大的主跌浪。而2023年3月到2024年9月，共计25%的跌幅，是本轮下跌的主线剧情。比较巧合的是，底部价格都是政策出台的时间。结合总体房价趋势，今年9月份似乎又成了政策窗口期。不过，下跌的斜率已经变小了，止跌回稳的政策还是有一点效果。

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 下跌中的分化行情 

如果分产品来看，会出现明显的梯度变化。新旧产品之间的强弱一目了然。

房外房研究院/魔都财观强弱关系：市区＞郊区次新＞老破小每一类产品具体的跌幅如下：

1、市区次新房从最高位下跌了27%。当前的房价已经相当于2020年6月，或者更早的2017年3月。比如我们去看中凯城市之光。150左右的户型，下跌幅度大概23.6%。这个跌幅就是属于比较小的了。

跌的猛的也有，比如世茂滨江花园。129这个户型，从17万/平掉到了11/平。跌幅将近36%。

2、郊区次新房从最高位下跌了31%。当前的房价已经跌回到了2019年2月的水平。以蟠龙天地为例来看：小区上个月成交了一套低楼层98平，历史最低价6.1万/平。小区这个户型最高成交价是一套高楼层9.06万/平。不考虑楼层差，跌幅是32%。考虑楼层差，估计跌幅在25%以内。

如果是顾村这边，不少次新小区的价格会跌的更多。保利叶上海88的户型，从6.6万变成4.3万。跌幅是34%，已经超过此类产品的平均跌幅。

而小区另一个80平的户型，已经从6.1万变成了3.8万。这个的跌幅高达38%。

如果更偏远的跌幅还会更高。像书院镇的东方颐城84户型已经从最高点跌了近40%。3、市区老破小从最高位下跌了33%。当前的房价已经跌回到了2018年12月的水平。长宁天山二村，34平一房最高卖到过9.2万/平。

如今有一套高区的32平在挂，挂牌价6.16万/平。这个跌幅有33%。像曲阳这样的地方就跌的更多了。赤峰小区39平一房跌掉138万，跌幅42%。

4、郊区老破小从最高位下跌了43%。由于没有2017年之前的数据，咱不知道郊区老破小跌到了哪一年价格。根据经验判断，大概是2016年了。具体案例比如月浦的乐业一村。53平的2房价格已经跌了43%，一些极端低价的户型已经腰斩的价格了。

下跌周期中，上海楼市的产品也在拉开差距。新旧之间的分化、远近之间的分化、板块的分化、小区间的分化，乃至同小区户型间的分化。除此之外，像有拆迁预期的老破小价格也会一枝独秀。

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 今年只有老破小有过行情 

从去年9月之后，上海二手市场成交放量，是否有什么品类有价格上涨？确实有，只不过只有内环内的老破小有过一轮短暂的上涨行情。得益于学区需求的驱动。除此以为，其他环线价格均下探。

老破小的总体价格在5、6月之后又重新开始回落。从成交量占比来看：内中环和中外环的半年度成交量占比是微涨的，但成交价还在跌。可能正在经历低价房源被去化阶段。内环内成交占比微跌，低价房源在过去已经去化过一波。

内环内老破小，成交量从2022年开始就逐步上升。中区成交占比下降，高区成交占比明显上升，低区稳中有升。

中区成交价近似于中枢，低区和高区围绕中枢上下波动。趋势均回暖失败，又重新回落。

 最后 

现在的上海楼市还在努力的止跌回稳当中。但总体的市场预期不足，买涨不买跌的习惯对于当下投资决策影响比较大。多数的房东还在降价求生，只不过幅度有大有小。少数房子品质和地段还不错的房东现阶段不太着急降价卖房。随着新房上涨，现在的上海楼市还在一二手价格重塑的过程中。