2014年10月“贵阳市国有土地上房屋征收补助和奖励办法”（下称2014年办法）出台。7年过去，2022年初当地住建部门发文称，对该办法开展后评估工作并征求意见。

过去的多年间，市城区范围内的房屋在征收决定公告规定的签约期限内签订征收补偿协议，并按约定搬迁完毕，征收人根据该办法的规定给予被征收人补助和奖励。

因此，这个办法也可以被视为同类房屋征收补助和奖励等规定的依据，相关工作在此基础上延展与细化。

多年来从棚户区城中村改造、旧城改造，到新一阶段的城市更新提速，潮水几年又几年变换方向，如今公布的改造面积累计超过数千万方。

一棚改项目现场的资料图

在此次后评估开展前，2021年4月底，当地公布了“贵阳市国有土地上房屋征收补助和奖励办法（征求意见稿）”（下称2021年征求意见稿）。该征求意见稿对现行的部分激励机制进行调整，包括补助、奖励政策前置条件设置、标准细则等方面。

目前，征求意见过后的推进情况如何？与原文件相比又会有何变化？

按照以往的风格，还是一同来看看这两份文件的主要内容，既是回望过去的来路，也是在从中找寻新的路径。

各位楼友应该也都懂的，具体征收情况是以实际为准，有些条款存在适用的灵活性，需要结合实际具体分析。房屋征收补偿、补助、奖励等相关方案仍要以当地有关部门公布为准。

以下标示“2014年办法”为办法相关内容，标示“师兄”“风叔”部分包括“2021年征求意见稿”的有关内容，以及相关交流。

一般而言棚改的补偿方式，还是传统上的两大类，要钱还是要房，文件中也是由此区分展开。

首先要说明适用区域，2014年办法规定了适用的范围是相关市城区，因此清镇、修文、息烽、开阳国有土地上房屋征收奖励和补助办法，由当地根据实际情况自行制定，再报管理部门备案等。

A.2014年办法：在选择货币补偿的补助方面，房屋所有权证载明用途为住宅的房屋：

（一）在被征收房屋评估单价的基础上适当给予上浮补助，上浮比例不得高于30%。

（二） 被征收房屋建筑面积小于45平方米的，原房建筑面部分按照上述第（一）条给予补助，原房建筑面积与45平方米相差部分，按照被征收房屋评估单价的40%给予补助。

（三）根据本市 “疏老城、建新城”规划要求，对本市云岩、南明老城区（一环以内）被征收的房屋，可另行按不高于800元/平方米给予安置补贴。

师兄：相比2014年办法，在2021年征求意见稿起草说明中提到，对选择货币补偿的被征收人给予按被征收房屋评估单价不高于30%的上浮补助，设置“具体上浮比例根据国家及省、市有关建设项目房屋征收补偿政策要求和建设项目实际情况确定”的前置条件。这体现了“实物安置为主、货币安置为辅”的原则，同时不会影响当前已实施建设项目的房屋征收工作。

在2021年征求意见稿中，原办法（三）涉及安置补贴的条款在该部分没有表述，而是在另外章节的产权调换中以安置补助进行调整。

在师兄看来，经历过被征收的人对此都比较熟悉。有时候，是不是会听某人说评估价就那样。

其实他的话可能只会了个意。在算起相应的比例过后，这评估单价可能又向心理价位拉回。

顺利签约后，全部到手的钱再平均到每平方才是个准数。目前来看，这个上浮比例的调整将会趋于灵活。

B.2014年办法：房屋所有权证载明用途为商业（或营业）、办公或其他的（含车库、仓库、地下室等）的，在被征收房屋评估单价的基础上适当上浮，上浮比例不得高于30%。

师兄：少了住宅户居住上的兼顾考虑，商业方面就比较简洁明了。目前来看，未受到相关前置条件的限制。

一棚改项目现场资料图

C.2014年办法：在选择房屋产权调换的补助方面，房屋所有权证载明用途为住宅的房屋：

（一）为保障产权调换房屋套内建筑面积不低于被征收房屋套内建筑面积，按被征收房屋套内建筑面积×（1+产权调换房屋分摊系数）计算出应安置房屋建筑面积。

（二）被征收房屋评估单价低于或等于安置房屋评估单价的，应安置建筑面积不补差价；被征收房屋评估单价高于安置房屋评估单价的，应安置建筑面积内结清差价。

（三）超出应安置建筑面积的，各区根据实际情况可在超出0—20平方米内制定优惠补差标准。超出20平方米以上部分，被征收人按安置房屋评估单价予以补差。

（四）应安置建筑面积小于45平方米的，不足45平方米部分，按产权调换房屋评估单价50%补差。产权调换房屋超出45平方米部分按上述第（三）条补差。

（五）根据本市 “疏老城、建新城”规划要求，对本市云岩、南明老城区（一环以内）被征收的房屋，选择一环以外进行产权调换的，在上述应安置房屋建筑面积基础上上浮20%。

师兄：2021年征求意见稿起草说明中提到，具体实施过程中，出现了因被征收房屋公摊系数大于安置房公摊系数致计算出的应安置房屋建筑面积小于被征收房屋建筑面积的情况。

为此，征求意见稿的办法拟增加如下规定：若计算出的应安置房屋建筑面积小于被征收房屋建筑面积，以被征收房屋建筑面积作为应安置房屋建筑面积。保障被征收人的应有权益不受损失。

在师兄看来，产权调换的方面，2014年办法是围绕“一环”展开，而在新办法中则大幅度跨区域到贵安新区。

2021年征求意见稿起草说明中这样提到：

将原办法规定的云岩、南明老城区一环内的被征收人选择货币补偿的给予不高于800元/平方米的外购房补贴，调整为产权调换补助（即被征收人选择贵安新区内安置房进行产权调换的，按被征收房屋建筑面积计算给予安置补助：（1）云岩、南明、观山湖区域内的不高于800元/平方米；（2）白云、乌当区域内的不高于500元/平方米；（3）花溪区域内的不高于300元/平方米）；

将原办法规定的对云岩、南明老城区一环内的被征收人选择一环外进行产权调换的，安置房面积在应安置房建筑面积基础上上浮20%的标准进行优化分解，分区域享受上浮，调整为被征收人选择贵安新区内安置房进行产权调换的，安置房在应安置房屋建筑面积基础上给予面积上浮补助：（1）云岩、南明、观山湖区域内的不高于20%；（2）白云、乌当区域内的不高于15%；（3）花溪区域的不高于10%。

再看两项补助政策的调整，加大异地实物安置补偿奖励力度和采取阶梯式、差异化异地安置补偿优惠政策的要求，以期达到鼓励和引导异地安置，尤其选择到贵安新区安置补偿的目的。

在师兄看来，这里关于面积和安置补助的区域调整，云岩、南明，与观山湖的“老双核”区域关联性增强，同时加入贵安作为“新三核”后的安置引导。一定程度上而言，老城其他区域也将被拉平，安置补偿则明显向科创城、大学城、科技新城等区域倾斜。

D.2014年办法：房屋所有权证载明用途为商业（或营业）、办公或其他的，按被征收房屋建筑面积上浮5%补助后实行产权调换。

风叔：这个数字也类似于系数，不过在经营方面的价值评估如何，各有各的看法。有些老地方被征收的店面，不全是以面积、价格就能衡量的。但是，从市场的层面而言，无形资产价值估值部分往往难以量化。

E.2014年办法：签约奖励：在规定的签约期限内签约的给予被征收人签约奖励，签约奖励不得高于2万元。搬迁奖励：签约后按照合同约定期限搬迁完毕的给予被征收人搬迁奖励，搬迁奖励不得高于3万元。

师兄：2021年征求意见稿起草说明中提到，将原办法规定的3万元搬迁奖励调整为2万元，新办法增加楼栋搬迁奖即整栋楼全体被征收人在规定期限内签约搬迁并交付完毕的，给予每户不高于1万元的奖励。

在师兄看来，这项“标配”的搬迁奖励中增设新的“奖项”，但是奖金一减一增，总量维持不变。也就是说，要拿满奖励还得和邻居相互做工作。

当然了，“规定期限”的前提始终没有变化。现在文件表达的意思都很明确，如果确实拖到出下发决定公告的环节，就可能走上另一个执行程序。

普遍关心的一点还是如何确定评估价。一般而言，评估不单是考虑周边二手房均价，还得是同类房源的市值。这个就牵涉到房龄、建筑结构等方面。不过，如今这被征收，怎么都要比卖二手房合算。

F.2014年办法：对无证自建房屋使用人，在规定期限内签约并搬迁，按照不高于下列标准给予工料补助和奖励，具体标准由各区自行在方案中制定。

工料补助：砖混结构为700元/平方米；砖木结构为550元/平方米；木结构为400元/平方米；其他结构240元/平方米。奖励：不超过工料补助的1倍。

对2008年1月1日起正式施行《中华人民共和国城乡规划法》后修建的无证自建房屋一律不予补偿、补助。

对完全居住于无证自建房屋，房屋使用人户籍位于该无证自建房，且在本市无其他住房的，房屋征收部门应安置公房，保障其居住。

风叔：2021年征求意见稿起草说明中提到，无证自建房屋在《中华人民共和国城乡规划法》2008年1月1日起正式施行前修建的，房屋使用人在规定期限内签约并搬迁的，按照不高于下列标准给予工料补助和奖励：

（一）工料补助：砖混结构700元/平方米，砖木结构550元/平方米，木结构400元/平方米，其他结构240元/平方米。（二）奖励：不得超过工料补助的1倍。

完全居住于无证自建房屋的房屋使用人，户籍位于该无证自建房且在本市无其他住房的，房屋征收部门应给予安置公房，保障其居住。

在风叔看来，这一项涉及的往往是难点之一。究竟房屋产权是否齐全，各方都是要提前明确的。但是，不论是何种办法，都明确要以保障使用人居住为前提。

一棚改项目周边改造前的资料图

目前来看，如果“2021年征求意见稿”公布施行，那么现行的2014年办法将同时废止，但是已作出房屋征收决定公告的建设项目继续沿用该规定。

2021年征求意见稿征求意见快有1年的时间，相关的调整至今仍未明确。2022年初对2014年办法开展后评估工作，到公告期满也未收到意见建议。

但是，结合相关后评估工作的开展情况，在程序合理等前提下是否能够推动有关条款细则优化调整？反正等到正式实施时，相关房屋征收补助和奖励办法就将随之调整。

7年多来，各地方房屋征收管理部门在制定征收补偿方案时，按照规定结合实际情况拟定具体的补助和奖励标准等方案并报备。

像是在公房、房改房、划拨土地性质房屋的安置补偿，以及搬迁费、临时安置费，附属设施、装饰装修及室内设施补偿等方面都在具体实施中进行细化。

而在大的办法之外，近年来当地也出台相关文件，包括在预征收、数据化等方面都有探索。

时隔多年，棚改天量PSL已成过去时。如今也不再讳谈，钉子户、拆迁难。在阳光下，于发展中，许多过去的难题都在随之消解。

在新的阶段，希望未来相关举措的出台，能在城市更新与住房保障等方面更好地发挥出效用。

这也将是楼市存量地块新机会的前奏。当然关键还是，

敲定那钱，啥都好说。

by 风叔 师兄