近年来，白云城区多个工业厂区加快转身。 同期的存量棚户区改造，也在轨道交通的推动下，迎来了转变的机会。

2020年底，地铁2号线全线试运行， 不仅是观山湖与老城、双龙的楼市大戏，位于 白云始发端的大山洞片区，一轮大规模的改造已在布局。

航拍贵阳地铁2号线

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地铁沿线

始于白云区的地铁2号线，从麦架车辆段驶出沿白云路行驶，将会在云环中路相交处设立白云北路站，与云峰路相交设立白云中路站。

两个地铁站沿线， 是集中型棚户区分布的大山洞片区， 并且由白云路为中线，分为两个片区。

其中，大山洞片区的西侧开发有恒大城，北尚御景等熟悉的楼盘，而在东向则紧邻贵铝厂区改造地块，绿地新里城项目。 另外区域内，还有相对熟悉的朝晖花园、新怡小区等老社区，以及兴农中学等学校。

2020年10月底，大山洞单元的多个地块规划公示。 展现出白云 组团中部，改造后的新城市概貌。

如上图左侧所示，此次公布的01、03、05三个地块细则，位于大山洞片区西侧，北至环城高速，南至云峰大道，东抵白云路。

下图左侧所示的01号地块中，有已经出让的恒大城地块，以及北尚华城地块。

区域规划示意

按照最新的规划显示，在卫星图右侧的恒大小学地块，往上方将分别新建2万方的商业用地规划。而在临近曹关湿地公园的区域，将会建设成为住区。

区域卫星示意

下图所示的 03号地块中，左侧北尚御景临近大山洞路区域，现有大面积的棚户区， 将规划建设为5.88万方的住宅。而七冶安装公司的周边，则是约3万方的商业用地规划。

再往南走的05号地块中，片区的改造规模相对较大。主要是涉及豹子山公园及白云一医周边。

在图左侧的豹子山公园与朝辉路公园间， 将会规划为高达约9.2万方的住宅用地。

在白云一医周边， 紧邻图中右下方的法治文化山体公园，除朝晖花园的用地保留以外，将新建两块约3.3万方用地的住宅。 而在临近白云路的一侧，分段规划建设为总面积超过7万方的沿街商业业态。

此次的规划中，大山洞单元向东直到规划建设的大氧路，其他细则虽未同期公布，但也呈现出改造方向。

上图所示的白云路右侧，上方围绕云环路公园直到白云车站旁，现状棚户区域将会规划为商住一体的住区。 ‍

在建安路红杏巷的两侧的厂矿用地， 现状的新怡小区周边，直到大氧南路，都规划为整片的住宅区域。 而在兴农中学两边，则是环形凹型的沿街商业规划。

大山洞片区卫星示意图

包括还未公布的2、4、6三个单元地块在内，此次大山洞片区的连片改造，涉及大量成片棚户区以及相关厂矿用地。

从已经公布的规划而言， 部分传统小区等还将原状保留，而实际红线范围要以最后征收为准。

总体的思路仍是提升城市的界面，实现较低密度的住宅社区，有效改善居住环境，实现出棚入楼。

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棚改浪潮

近年来，大山洞片区的棚户区改造，年年都是重点推进，一直推到现在。

2018年，贵阳启动新三年棚改计划，大山洞片区棚改，成为重点推动的地块。

同年2月发布了大山洞东西片区，共计5则棚改采购的需求 。 其中包括改造区域范围内的房屋征收、土地征收、房屋拆除、安置房筹集、相关公益性基础设施改造等综合项目。

在2018年，白云区共申报省级棚改项目8个，计划改造目标1750户，计划改造面积31.29万方。 同期启动的类似项目，包括比较熟悉的马鞍山片区棚改、金东社区棚改等。

当时，处于棚户区共享改造模式初期，尝试通过服务购买的形式，以项目公司内生的股权合作统筹推进开发。

而以一方之力推动这些项目，其难度可想而知。 即便是后续的融资推进，也是牵一发而动全身的系统工程。

当时，白云区中心城区范围内存在大小不等的城中村片区和棚户区地块，占地面积超过2万余亩，共涉及棚户区城中村超过1.6万户（栋），分户预测改造面积则超过数百万方。

棚改征拆及安置房建设费用高，项目投资动辄数亿、数十亿甚至上百亿。在金融政策新形势下，棚改造时间节点，采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等方式多渠道筹集资金，破解棚改融资难。

截止到2018年12月，发起十多个棚改项目的购买服务，计划融资算下来，成为一个个天文数字。

在多家银行的棚改融资支持下，仍然面临较大的资金缺口。 而推动大山洞片区棚改，预测高达数十亿元融资金额，当时也暂还未落实。

大山洞周边资料图

不过，好在是拖了一下，没有硬着头皮全上。

保持适度的项目推进节奏，也顺势避过此后棚改力度减弱，以及PSL专项贷款收紧，为融资渠道带来的连锁反应。

毕竟，棚改项目不动的话，还能保持现状做改善，一旦拆起来就难以中途而退。

此间，贵阳棚户区改造模式转变，低效用地开发引入，顺利推进共享模式，升级为市场化开发的闭环。

这样的转变下，当年的马鞍山片区棚改地块，成功出让后入市。实力开发商的大胆操盘，也让这个棚改项目，在同期开盘的楼盘中，声名一时。

盘活项目积累的成功经验，为解决贵阳棚户区存量改造的难题，逐步探索出具有操作性的现实路径。

三年棚改风云，一曲楼市迁变。

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改造延续

刚刚过去的2020年，也是贵阳新三年棚改的收官年。

彼时纳入1号序列的大山洞棚改项目，再度成为去年的年度目标。这一年， 加快推进贵铝电解铝老工业区、白云七冶物流园延安村片区、白云大山洞片区等17个棚改项目改造。

2020年5月初，大山洞片区棚改项目通过评审，加快推进各低效用地项目土地出让前的基础工作。而在10月初，大山洞棚改实施方案已经顺利完成。

白云贵铝片区城市概念设计

目前， 同期推进改造中， 2018年底启动的白云贵铝 电解铝厂区改造， 在多方的携手运作中高调起步。

重新规划的中高端商住区，由中天牵头进场开发，吸引建发地产、万达商业等进驻，工业厂房原址开发全面推进，上演一场不同寻常改变。

金东社区棚改项目，由地方平台公司主导一期及安置房工程，也在今年顺利推进。 而白沙关棚改地块，已经由大牌房开成功摘得。

2021年，存量棚改的化解，仍待继续兑现。

早在2018年8月， 大山洞棚户区城中村改造 ，曾有大型房企签约意向参与。 但是，后续推动也是一再搁置。

按照目前的规划，如果一切顺利的话，大山洞棚改西区地块，有望通过在顺利挂牌出让过后，迎来久等多年的改造机会。

而在中心城区控制性详细规划中，白云组团提出“产业+ 生态”的复合空间布局模式，并与高新区、综保区协同发展。

未来加快产业转型升级，完善城市公共设施配套，进一步实施产城融合，打造贵阳创新型中心城市示范区。

目前，白云区高起点、高水平谋划城市发展布局，加快拓展城市承载空间，有序推进电解铝、金融北城、文化宫、泉湖、大山洞五大片区开发建设。

同期推动的组团总则、单元导则、地块细则和城市设计，也在为优化调整白云区空间发展战略规划（2020—2035）提供新的建设性参考。

未来，贵阳城市改造 模式协同发力，老旧小区改造广泛推开，都将持续推动城市更新，以及居民居住水平的改善与提升。

这是必须的。

来源：贵阳楼市网 专栏执笔：一苇

资料：市自然资源和规划局 动静贵州 乐居网贵阳等