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巨变将至❗️东西城买房反转了❗️

[抱拳R] 东城区东直门胡家园小区,94平两居室,20年05月以 790 万成交,25年05月以 687 万成交,跌幅-13.04%; [抱拳R] 对于东城买房,有以下实用建议: ⭕️ 东西城占坑房可以看看兴隆都市馨园、景泰东里、荣丰2008、槐柏树街南里、北欧印象、平原里小区裕中东里、乐城、远见名苑、红居南街、天宁寺西里、泰和嘉苑。 ⭕️ 在西城只有两种房子值得买:学区房,2000年之后的改善次新房。 ⭕️ 西城的话ZB人群多,既有海淀的上限,又有东城的下限,但入学不稳定。731后,优质学区板块的优质小学连续三年调剂,预计26年及以后会适当缓和。整体学区以长安街为界,北强南弱。金融街、德胜、月坛、陶白、广外学区是西城交易最活跃的区域,各有优缺点。 ⭕️ 西城的好学区主要集中在:金融街学区,德胜学区,月坛学区,东城的学区主要集中在安交学区,和平里学区。 ⭕️ 东城作为老牌城区,片区内教育资源均衡,且学位相对充足,成为很多佛系家长的选择。东城区的景东、北东、和平里、东朝建、东崇前、龙体,这些地方的共同点在于,学区不错,房源也很优质。片区内的国瑞城、绿景馨园、新景家园、湖景苑、华龙美晟、新奥洋房、和平里中街3号院、金桥国际、城市亮点、朝阳门南小街等都是值得选一选的盘。 ⭕️ 近几年出现了人口出生率下滑的趋势,如果执着于片区内一类学区,预计2026年后入学的几率会更大,被调剂风险更低。其次,西城虽然下限高,但是房源稀缺、且片区内小学实力均衡的区域,不同小区或户型,房价表现也略有不同。 ⭕️ 买学区房,心态要平衡好。想要学区,它的使用属性就更大,预算有限的情况下,别在居住体验上较真,没有完美的事。 ⭕️ 25年以后生源大幅减少,学区相对没有那么稀缺了,中下段的学区没那么值钱了,尤其是中下段学区的老破小,不需要学区的话可以置换掉。 ⭕️ 学区房原有的单一确定性完全不复返了,你买了任何一处学区房,你家娃进入房子对应学校的可能性都不再是百分百,概率随着出生人口的多少起伏变化将成为常态。 ⭕️ 如果是自用,建议等到孩子上学的前2-3年再买,以刚需使用的心态去买,赚了是意外之喜,没赚也物有所值,给孩子买一块敲门砖,没什么亏的。