近日，李嘉诚打7折出售新盘引发业内热议。

李嘉诚此举意欲何为？处于高位几十年的香港楼市现况与未来又是如何……

01  香港楼市

香港是全球国际金融中心之一，同时也是“楼花”的诞生地。

香港的房地产行业发展较早，最早可以追述到香港开埠初期，当时逐渐出现了土地拍卖和土地批租制度。经历过二次大战后，香港的人口急剧增加，土地和房屋越来越供不应求，新兴的地产发展商们不断推动着地产经营方式变革。与此同时，香港的公屋制度也逐渐确立。

1970年代初，随着股市越来越兴旺，大批跨国金融机构,主要是商人银行、国际投资银行纷纷到香港开设分支机构，本地中小型财务公司、证券公司更如雨后春笋般涌现。大家今天所熟知的新兴地产发展商——香港“四大家族”：长江实业、新鸿基地产、新世界、恒基兆业也是在这个时期相继挂牌上市并且迅速发展壮大。

到1990年代，房地产业已成为香港经济的重要产业支柱，被称为“香港经济的寒暑表”。从1991年到1997年，短短几年时间香港的房价就上升了4倍左右，若从1985年算起，到1997年时香港的房价已上升了9-10倍。

香港的房价一直走在世界前列，自2008年金融海啸以来，香港的楼价更是持续上涨。在经济学家任泽平团队2022年10月发布《全球一线城市房价比较》中，香港中心区域以21.84万元/平方米的价格位居第一。从2010年开始，香港二手房和新楼盘的价格同样一路上涨。

但是，就在近期，香港楼市迎来了一场“变故”……

02 7折出售新盘

近日，香港楼市风云人物李嘉诚向香港楼市投放了一枚“深水炸弹”。李嘉诚旗下长江实业的新盘“亲海駅II”公布了首张价单，其中，最便宜的开放式单位实用面积210平方呎（约合19.5平米），扣除18%折扣后，折后总售价为290万港元，折后每呎价约13810港元（约合13.68万元人民币/平方米）。

这一售价较周边目前在售二手房便宜了30%，相当于打七折出售，价格甚至回到了7年前，消息一出，就引发了行业震动。

有业内专业人士认为，李嘉诚此举或是想减仓回收资金，长江实业可能会有其他投资回报率跑赢房地产。

对此也有业内专业人士认为，由于多种因素，楼市不及预期，不少买家预期楼价将会下跌，不敢入市，这就导致了香港今年第二季销售的楼盘销售情况并不太理想，开发商只有采取更优惠的措施才能激起购房者的买房意愿，长江实业此举是符合市场、贴近市况的销售策略。

但事实上，从此次新盘打折出售中，或许能从中见得香港楼市的现状与未来……

03  现况与未来

近年来，受疫情冲击经济、人口负增长以及美联储的加息等多重因素影响，香港楼市面临着不小的压力。

根据数据显示，截至今年6月底，香港整体住宅楼价较2021年高位累计下跌13%，写字楼则从2018年高位下跌20%。去年的第四季度，香港楼市创下了自2008年金融危机以来表现最差的一个阶段，并且目前尚未见底。香港楼市连续13年的房价上涨态势也终结在2022年。

据仲量联行的数据，2023年第二季度香港房价环比下跌1.2%，尽管第一季度反弹4%，但据仲量联行预计，2023年下半年房价将下跌5%至10%，全年总跌幅将达5%至8%。

实际上，香港目前新建楼盘数量已经趋近于饱和，供需关系已经发生了改变……

据了解，香港地政总署7月批出可预售楼花的单位，合共涉及4602户，按月升逾4倍，为逾一年高位。整体看来，全香港获批未售出楼房达到1.6万户，创近年新高，全香港获批而未销售楼盘项目高达32个，预计下半年香港地产商将陆续推出新楼盘，达销售高峰期。

为振奋楼市，今年7月香港楼市也出台了刺激措施，放宽按揭比例等，这是香港自2009年实施逆周期宏观审慎监管措施以来，首次放宽针对住宅物业的措施。此举对于楼市行情和购房者来说都具有重要意义。

但有业内专业人士认为，受按揭利率高企、庞大的住宅新供应以及内地买家入市情绪不及预期等因素影响，香港的“难题”在短时间内并不能解决，楼市可能还要忍受阵痛至明年年底。而在一手住宅新盘供应持续增加的背景下，未来开发商为去化或将开始打起“价格战”。

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总的来说，香港目前尽管房价下跌，但仍处于高位。香港楼市在连涨13年后，面临着调整和挑战，但其独特的地理位置和商业地位使其仍有投资价值，对于香港楼市的未来走向，业内存有不同声音。但出台更多措施，促进香港楼市的稳定和可持续发展仍是当务之急。

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