辽宁沈阳，小陈夫妇买了一套商品房，可是，就在时间到了房子交期时，小陈夫妇却收到了房产开发商的房屋推迟入住沟通说明函。（来源：中国裁判文书网）

小陈说，自己的房子107.9平方大小，每平米8761.5元，房屋总价945365.85元。自己首付43万余元，贷款51万元。

为了防止买卖双方在建造房屋的过程中反悔，双方签订了预售版的《商品房买卖合同》。合同中对于买方的要求是：

按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在30日之内，买受人“按日计算”向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。 买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金”。 合同中约定的卖方的权利义务是：

（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按“全部房价款”万分之3支付违约金。

（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按全部房价款万分之3支付违约金”。 很明显，合同上对于各方的违约的要求代价是不同的，一个是按日计算，一个是按总价计算。但是既然小陈夫妇认可了，并也签了字，属于双方真实意思表示，那么这个合同就属于有效合同。

对于房屋推迟交付，房产公司说明原因是因为疫情和沈阳有3个月的冬季停工期，对此小陈并不认可，小陈认为，房产开发公司已经构成逾期交房，疫情和所谓的冬季停工期都是借口，房产开发公司已经违约，应当承担相应的违约责任。

一审法院认为，按照房产公司给出的客户推迟入住说明函，整个推迟的交房期限为196天，因为其中有两个月疫情，依据相关法律规定，疫情影响造成的延迟交付不作为违约处理，可以给予2个月的续展期限。那么整个房屋逾期期限为196-60=136天。

同时，一审法院也发现了房屋售卖合同中“逾期”对于买卖双方的不同要求。法院认为，合同中房产公司承诺的违约金明显低于逾期交房期间已付房款的资金占用利息损失，因此对开发商违约的逾期违约金，本着公平公正原则，参照买方的标准进行了调整，即按日计算，每日支付应付款万分之一的违约金，总共算下来，开发商需支付12856.98元。

开发商不服，认为合同中对于买卖双方的逾期违约已有约定，因此对一审法院擅自调整违约约定提出异议，并上诉至二审法院。

二审法院认为，既然当初买卖双方已经签订了买卖合同，而且属于双方的真实意思表示，也并没有违反法律的强制性规定，那就属于合法有效的合同，因此合同上的条款也应当被各方履行。

在这个原则之下，二审法院纠正了一审法院的判决，按照当初合同的约定，开发商向小陈支付逾期交房违约金为全部房价款的万分之三，即283.6元。

另外，一审案件受理费1185元，开发商承担10元，小陈承担1175元，二审受理费296元，开发商承担5元，小陈承担291元。

同时，依据“两审终审制”，本案二审即为终审。

本案告诉我们，在购买大件商品时，对于合同中的条款约定，一定要看清楚，不利于自己的一定要及时提出异议，这样才能最大化的维护自身的合法权益。

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