[草莓R]你如果拿人口出生率说事？我的回答是：中国有14人口，且人口聚集之势头依然不可阻挡！哪怕未来一些走向空心化的县城，你60万买套房子，也亏不了太多，因为在农村现在盖一套也得30万！ [草莓R]济南楼市正在价值归位，可以理解为价值重新评估然后筑底，让绝大部分不具备金融属性的普通资产彻底回归居住属性。 [草莓R]房价的重新评估的重要环节在于土地价值的维稳和定价，因为产品价值这个东西对于面向普通家庭的普通房产，非常容易定价。 [草莓R]定价逻辑很简单，比如一套商品房，建筑成本就40万，加上其他成本，估计为50万，这个50万一定会降到0。如果一个房子老到不能住了，这堆水泥混凝土是不是价值0？所以只需要讨论这个50万怎么变成零的问题？ [草莓R]怎么变为零？这就需要一套完整的折旧逻辑，但是目前因为核心区、老城区还有大量的原来的老居住民的老房子，因为其容积率比较低，拆迁补偿价格还非常高，所以还无法彻底形成一套完全试用的逻辑。 [草莓R]但是对于楼面价已经确定，且容积率已经确定的近20来年的房子，其商品价值的折旧逻辑我认为是： [一R]前5年为上升期，小区逐渐成熟，人口结构逐渐稳定。 [二R]前10年为稳定期，房子还不会出现太多问题。 [三R]10到30年为逐渐老化期，房子各方面逐渐变老。 [火R]30年之后寿终正寝，50万的商品价值归0！ [火R]那么这50万的产品价值，最终谁来承担合适？这才是讨论房价最为核心的点。因为土地价值个体很难判断。 [火R]比如一套房子最终在第三个主人手里结束，第一个住了10年，第二个住了10年，第三个10年，假设济南土地价值保持不变。这50万的商品价值如何分摊？这才是关键！