看房日记50 ✅【博悦府】 博悦府项目原为鼓楼幕府创新区的G21地块，成交楼面地价为23241元/㎡。项目规划了3栋楼房，分别是11层的1号楼、20层的2号楼和26层的3号楼，楼栋呈一字型布局。主要户型包括建筑面积约89㎡、105㎡和115㎡，251套。预计9月下旬开盘3号楼，预计售价在4万元/㎡左右，89㎡总价约350万左右，115㎡总价约460万左右。 ✅【优点】 产品相较于隔壁的长江悦府小区有明显的提升，户型设计方面更更具实用性。89㎡户型充分考虑了居住使用空间，有岛台设计使餐桌竖向摆放，而冰箱设计摆放在餐边柜位置，这给了厨房更大的使用空间。同时还设计了2.6米长的入户玄关收纳空间，89㎡新房目前在主城也是少有的存在。115㎡户型设计虽不是横厅设计，更偏向实用性，餐厅位置也是有较大的使用空间，4个飘窗、6.5米的双阳台也算是中规中矩。 ✅【缺点】 和长江悦府一样，主要也是在于项目附近的城市界面很一般，仅有三幢楼，绿化无法发挥优势。改善户型设计没有国贸璟上的115㎡横厅亮眼。89㎡的总价对刚需来说，3成、组合贷30年，月供1万，若公积金缴存不多的情况下，多少还是有点鸭梨，所以该户型定价比115㎡户型低。 ✅【新房对比】 幕府创新区G51：4幢6-7层洋房+1幢17层住宅 幕府创新区G52：2幢6层洋房，5幢17-26层住宅 长江悦府：113㎡户型，中间户好楼层签约价约400-410万 ✅【二手房对比】 紫郡兰园 1、124m²、7/17、503万、2024.7.13 2、132m²、7/17、556万、2024.6.15 3、115m²、11/17、468万、2024.7.25 ‼️【总结】有一定的产品优势，89㎡设计亮眼，看开盘优惠到底能到多少，项目有交通优势，改善户型适合附近的本地客。板块的界面提升更新换代并非一朝一夕，是个长期的过程。老城小区，居住密度、综合产品力决定了上限不高，项目的未来在于板块更新和🎒，刚需刚改自住优先即可切勿自我洗脑。 🌈我是王先森，希望能成为你在南京买房路上的一道光