美国的商业地产正在加速崩溃 哥伦比亚大学、斯坦福大学、西北大学等联合发布的专项报告指出，截至2023年第三季度末，美国银行持有约2.7万亿美元的商业房地产债务。商业房地产10%的违约率将导致约800亿美元的额外银行损失，如果违约率攀升至20%，估计将达到1600亿美元。 国际货币基金组织（IMF）报告认为，美国商业地产价格正在经历半个世纪以来最严重的暴跌，自2022年3月美联储加息以来已经下跌11%。 针对美国商业地产空置率高的问题，美国财政部长耶伦上个月在一场听证会上说，商业房地产的损失令人担忧，监管机构已在确保金融体系的贷款损失准备金和流动性水平足以应对目前的情况。工作模式的转变，还有美联储加息、空置率上升，以及今年即将到期的一波商业房地产贷款都在影响商业地产。 美联储披露的数据显示，截至2024年1月，美国银行业的商业地产贷款规模高达2.9万亿美元（约合人民币22.7万亿元），其中，中小银行的商业地产贷款占行业比重达69%；商业地产贷款占全部银行资产比例约为13%，其中占中小银行总资产比重为30%，中小银行在商业地产风险下成为金融体系中最为脆弱的一环。 高盛预估约有1.1万亿美元的商业抵押贷款预计将在2024年到期 高盛的报告数据显示，美国有4.5万亿美元的未偿商业/多户抵押贷款，其中40%来自银行，约为1.7万亿美元。地区性银行约占美国银行业贷款的65%。根据FDIC的数据，中小型银行占商业房地产贷款总额约80%。 据商业地产数据提供商Trepp统计，2023年，美国以办公楼、酒店、公寓和其他类商业地产为抵押的到期债务总额达到5410亿美元，为历年来最高；2024-2027年商业地产债务到期额将达到2.2万亿美元。 虽然债务展期是常规操作，但是，2024年1月25日，30年房地产抵押贷款利率为6.69%（2023年10月26日为7.79%）。许多商业地产开发商面临着在未来三年内以每年9%—14% 的利率进行贷款再融资的状况。比起第一次3%—5%的借贷利率，大幅飙升。据Business Insider报道，未来五年，房地产开发商每年将需要展期约5000亿美元。 摩根士丹利预计，在当前周期中，它们的地产价值跌幅将在30%—40%之间。加上商业地产租赁市场低迷，银行的商业贷款损失巨大。 美国房地产公司高纬物业（Cushman&Wakefield）研究指出，新冠疫情让远程办公成为趋势，导致商业地产空置率大幅提升，截至2023年底，全美约五分之一的写字楼处于空置状态。此外，自2022年3月美联储加息以来，史无前例的高利率也使得美国商业地产价值持续下跌。 根据穆迪分析（Moody’1s Analytics），2023年第四季度，美国全国办公楼空置率达到创纪录的19.6%，而疫情前平均水平为16.8%左右。纽约社区银行所在的纽约州，2023年第三季度办公楼宇投资下降60%，空置率维持在13.4%，为20年来的高位水平。甚至连洛杉矶和休斯敦这样的大城市，写字楼的空置率都达到了25%。 这意味着，美国商业地产的困境可能成为未来两年最大的潜在危机。 2023年美国多家地区性银行倒闭后，美联储、联邦存款保险公司（FDIC）和货币监理署（Office of the Comptroller of the Currency）公开警告银行业，要求仔细评估对办公楼、零售店面和其他商业地产的大额贷款。他们将密切关注那些商业地产贷款总值超过总资本三倍的银行。 今年，美联储将测试各银行承受更广泛潜在冲击的能力，涵盖资产规模低至1000亿美元的32家银行。2023年末，美国大约20多家银行持有被监管机构认为需要严格监督的商业房地产贷款。 年度压力测试指南特别强调，要求银行识别商业房地产风险，并关注银行采取的措施以减轻潜在损失及是否有足够储备和资本应对贷款损失。 美联储负责银行监管的副主席迈克尔·巴尔（Michael Barr）警告，监管机构正在“密切关注”商业地产贷款中的风险，并且已经开始下调财务压力较大的银行的监管评级。监管人员正在审查银行如何采取措施以减轻潜在损失，如何向其董事会和高级管理层报告风险，以及是否拥有足够的准备金和资本来处理商业地产贷款损失，对于一小部分因为风险配置可能导致资金压力的银行，监管人员正在持续监控。#美国商业地产危机#