带看日记45 【MGY小区】 项目楼面价21745元/平，卖了好几年，南京ZX很严重的楼盘，近期因为做特价房销售，阵仗很大。为什么会带看这个小区？买家需求低密度、附近地缘客群，熟知板块内的不利因素且预算内选择范围不大，蕞终当天因一些原因未能选择。仅做买房建议。 在售主力户型建筑面积约128㎡-175㎡住宅和145㎡-165㎡叠墅，作为南京的第二座MGY作品，低密山居别墅，大概是不少人选择的理由。目前小区为交付状态，项目品质及小区环境没有问题，可以说相当好了，详见拍摄实景照片。 1、区位和产品错位 核心城市的核心地段搭配优质产品，房子的持有周期可以很久，可以走的很远。房子能否有保值潜力，看的是未来是否存在强购买力的人去接盘你手上的房子，流通性意味着房价稳定，接盘人的购买力决定该房子房价的上限，搭配预算内产品一定的稀缺性就是锦上添花。例如南京的宇宙中心，河西板块，不满足产品搭配一样没有未来。因此，玫瑰园的品质小区生在了硬刚区位，无法保证流通性及优质接盘人的进场，房价只会像现在一样一路走跌。 2、不利因素 （1）项目旁坐落南京蕞大的拆迁安置保障房，周边21个安置小区 （2）岱山片区一面临山，剩下三面，两面被高速公路环绕，一面与梅山冶金厂区相邻，岱山M园、岱山龙泉寺M园、西天寺M园、南京BYG以及仙灵M园环绕，无法规划发展，已经定型。 3、区域内的G买力 项目前期销售均价3.5万/平，总价平均400万起步，硬刚需板块的G买力承接不了这类总价的住宅，附近的地缘客置换很有限，吃不下如此庞大的体量。这也是一直滞销的第二核心的因素。 【适合人群】 预算有限追求低密产品，开车通勤30分钟内或板桥、岱山地缘客 【在售价格】 128平特价房2.3万/平，总价约296万，其余成交均价2.5万 【补充建议】 小区二手房已挂牌，会有价格空间，未来预计和本次在售新房价格一致。