带看日记39 🎯4月9日带看，云逸都荟花园、九著坊、学府世家。半径：江宁大学城，250左右。 ✔️1、云逸都荟花园：原名都会四季，2022年交付次新房，分为东西苑区。其中东区13幢，西区17幢。配建幼儿园和社区中心，人才房在西区，东区稍微好些。建筑面积94-143平各类户型都有，小区环境相当不错，建筑外立面为铝板一体板，当下主流户型设计，三大件都有。目前入住率不错，人才房户型差，存货较多。到1号线天印大道站1.5公里，95平目前挂牌价在250-280万左右。 ✔️2、九著坊：2017年交付次新房，容积率3.0，由3栋高层和1个商业中心组成（空置状态），住宅规划总户数430户。建筑面积：90-112平户型，全三房、三开间朝南、精装修，配备抗PM2.5新风系统。当年新房售价1.7万/平，目前89平三房成交价在230万左右。 ✔️3、学府世家 2013年交付的商品房，项目容积率为2.0，绿地率为47%，建筑密度为30%，沿街底层商业约4000平米，小区住宅部分为16-18层高层住宅，项目主力户型为建筑面积85-130平米的两房至三房。步行到1号线龙眠大道站494米。 ‼️综上所述：根据预算按照高中低三个梯次匹配房源，都会四季当年楼市火爆，次次摇号，目前已跌破发行价。投Z客偏多，楼市低迷期间抛鸭很大，属于金域蓝湾那边的下游板块，月华路+竹中湖山路书包组合，湖山路去年均分比竹中本部低了60分，并没有书包支撑房价。到地铁有点距离，仅靠产品支撑房价，动力还不够强。目前房子不满二，也是制约本小区流通速率的蕞大因素。九著坊门口地铁5号线，孤零零的三幢高层，得房率略低。附近日常生活配套都有，89平的边户南北通透算是个特点，小区环境房子相对不错，只是体量太小附近厂房和安置房较多。学府世家是地铁一号线低总价又能满足居住面积的选择，附近的城市环境比较一般，小区内部环境还行，板塔结合两梯三户设计，产品落后学府世家两个时代了，也就是居住面积可以买到比较大的，纯自住小区，未来不能有多少期待，自住即可，看个人实际需求。长期看，满二后的都会四季流通性会明显大于后两个小区。 🌈我是王先森，希望能成为你在南京买房路上的一道光