带看日记38 🎯4月8日带看，洲岛家园、银城长岛、鱼嘴金茂悦。半径：奥体，预算弹性大。 ✔️1、洲岛家园：小区是建邺江心洲的安置房小区，其中悦江苑是总高11层的低迷住宅，一梯四户，户型较多，其中建筑面积66-87平左右的中间户，南北不通透。86-89平南北通透的中间户和边户，其中边户客梯有个飘窗。另外两个苑区：绿洲苑和芳华苑为高层设计，没有优势，不做考虑。小区环境相当好，没有投Z客，挂牌量少房价稳定，小区门口有邻里中心、科巷菜场、苏果、幼儿园、小学，可以说南京蕞强安置房。 ✔️2、长岛观澜汐园：江心洲低密产品，容积率1.1、绿化率35%。共有建筑19幢，其中住宅17幢，以叠加和双拼户型为主。两幢洋房在小区北边，建筑面积90平左右，总高7层带电梯，户型设计一般，两南两北。园林设计单位是:上海朗道国际设计公司，很棒的园林设计企业。89平近期成交价在331万，个人感觉成交价偏高。 ✔️3、鱼嘴金茂悦 2019年交付的次新房，住宅分为云庭和尚庭两个地块，容积率2.25-2.55，绿地率35%，在河西南鱼嘴位置，附近配套欠缺，人气不足，总高17层的住宅，未来商业、产业配套落地后会有明显的优势，得房率83.4%，大面积有一梯一户设计。开车到奥体走扬子江大道9.8公里，16分钟。洲岛家园到奥体5.6公里，开车12分钟。 ‼️综上所述：江心洲板块作为南京的富人岛其核心优势在于岛上的城市界面、生态环境，对应而来能匹配的产品就是低密度的改善住宅或者别墅等，长期看江北和河西南未来的崛起也能进一步凸显江心洲的优势，弱项就在于岛内的高层并不受宠，尤其是总价350-600之间的高层产品目前和河西进行横向对比优势很弱。岛内的产品分化尤为明显，建议要么预算高的低密产品，要么总价控制在250万以内的低密刚需自住。洲岛悦江苑优势反而大于观澜汐园目前330万的刚需房，预算弹性大的不可将汐园作为S选，鱼嘴云庭目前仅作为增加预算后的选择之一，后续在带看奥体附近二手房时结合南京买房实际需求，可列为横向对比清单中。 🌈我是王先森，希望能成为你在南京买房路上的一道光