🌿前几天在南京卖房专项裙里讨论，关于南京年前年后的楼市变化和新房、二手房销售情况。市场的回暖前面也讨论过，去年11月份有预判今年的大致市场情况以及1月初的季度预判，时间节点和近期的“利好”基本吻合。 🌿在讨论南京买房卖房跨周的时候，有人问，这个经济周期会持续多少年？我的回答是10年左右。经济周期，顾名思义，它涉及到经济活动的周期性波动。其具体表现通常分为三大类： 🌿短周期大概3-4年，基钦周期也叫库存周期，这个重点讲。我们的房产TZ周期一般在三年左右，预售下全部回款的时间大概在2.5年。2020年市场开始出清，到现在刚好一个完整的TZ周期。所以你们看到了，年后南京各个新房项目降价清盘对应就是背后在现金流和到期的债务问题。这两年南京新房市场下滑，在去杠杆的同时，未来新增销售的杠杆还在无限拉长，对应的就是预售制的名存实亡。目前开工面积的缩减，基本可以看到房地产产能杠杆的出清要见底了，按照经济规律，在尾部出清速度会加快，预判下半年能趋于稳定，但个别非优质的房企消耗＞收入，那就不好说了。蕞后就是随着土拍的减少，未来刚需新房的选择空间将被进一步鸭缩，对于房企来说，告别区域内的内卷，未来才能活得更好。仔细看，后期也许我会截图本篇笔记。 🌿中周期在10年左右，也叫朱格拉周期，主要关乎商品与资本的更新，对应楼市主要为产品的迭代。长周期在50-60年，也叫康波周期。从繁荣、衰退、萧条、回升。所以周期内就应该做周期内的事，南京买房看的也不是一两年的涨跌，看的是手上的房子是否能走得更远。3年内才买的房子现在就要卖，只想说，当初的选择是否是正确的？ 🌿蕞后，我们常常低估经济周期对市场产生的影响程度。诸如南宋时期，蒙古铁骑围困钓鱼城历经长达20年，河西发展了20年也才有今天，我们经济结构及环境的调整比攻打一座城池要难得多得多。我们总是高估自己一年里能做的事情，却低估自己十年能做的事情。所以在未来的十年里，我们还有很多很多事情可以做。 🌈我是王先森，希望能成为你在南京买房路上的一道光