局座观点 根据网上爆出的消息，2024年首场土拍，岛内将军祠一块地，马銮湾乐活岛象屿北一块。 …… 图片1：★将军祠地块大致位置 和我预测的一样，今年岛内出地节奏会开始放缓，上半年就是将军祠一块，而且是分割出让，最大套数400套，套均122平，容积率4.5。 …… 400套对于思明西改善需求来说，基本不够卖，对市场影响极为有限，由于西部老钱不缺购买力，甚至减少套数做大面积也有可能。 …… 根据私底下和开发商朋友的交流，他们之前按照7.5W一平内部测算，容积率要5.0左右才能覆盖成本，现在容积率4.5虽然已经很高会影响到居住舒适型，但是想要赚钱还得继续提高售价，好在现在新房已经不限价了。 …… 综上所述，我认为将军祠地块对市场影响有限，开发商出于成本考虑地价不至于拍的太高，由于周边供需关系失衡，到时新房售价很可能会突破天花板。 …… 图片2：★马銮湾地块大致区域 …… 马銮湾乐活岛象屿北地块，据传容积率仅为1.5，那么很可能是别墅或者叠墅类产品，北面是南岸公园和海湾，周边环境宜人，也适合做这种改善类产品。 …… 同时南面的象屿自在海项目北面的景观不会被新地块遮挡，既有差异化的新产品，也不和边上的新盘相互内卷，开发商拿地也更有信心，可以说一举多得，决策者下了一步好棋。乐活岛离完全成熟开花结果越来越近，未来值得看好。