岛内新盘出了第一只黑天鹅，湖边水库的联发保利臻樾，指定户型单价5.X万楼层任选，和去年比一套直接少了100万！ …… 有人会说罗宾森二期4号楼是黑天鹅，但在我看来不是，首先没有渠道是买不到3.9-4.5W价格房源的，小区管理维护也不行，户型极差105做两房，125做2+1房，全部都是低楼层，8点多容积率的居住密度。这种房子送给我也不要，不信你送一套给我试试。 …… 像臻樾这种地段成熟，产品迭代的新小区才算真正的黑天鹅。客观来说，湖边水库环境清幽，周边商圈成熟，两岸金融中心产业辐射，臻樾西向还有一定湖景资源，项目整体质素都还不错。其实入市的时候市场也不算差，后面走不动的主要原因，我在之前文章也调侃分析过，就是小区只有一栋楼，很多客户会介意。 （ 图片1：臻樾实景展示区） …… 至于学区方面，湖边水库也被低估，12年左右我们买世茂湖滨首府的时候，建发中央湾区差不多同时起步，就是五缘第二实验市属校的落地让两个片区市场认可度有了天壤之别。龙湫亭实验就吃亏在没有市属校或名校挂牌光环，但其实周边商品房生源多，还会持续加入两一致生源，去年中考成绩也是一匹黑马，学校认可度还会继续提升，岛内本来整体学区差距就没有岛外好坏学区差距那么大，教育均衡化扁平化也是岛内未来趋势。 …… 像这种没有名校光环被低估的九年制学校还有金林湾实验，周边汇集了五缘映月，灏月，天琴，五缘湾上多个高端楼盘，生源必然得到提升。另外思明区的观音山九年制学校，随着何厝1200多套商品房和大量安商房生源加入，未来还有两个地块要卖地和补充商品房生源，学区也同样有提升的可能。 （图片2：观音山东侧地块）