#我来唠家常# 全国房地产市场连续下行的关键原因 近十五年来，地方政府过度依赖土地财政，不断从政策端竭力推高国有土地使用权出让价。伴随出让收入的不断增长，地方政府对土地财政的依赖度日益上升，仅考虑土地出让收入的土地财政依赖度持续超过30%，2020年达到高点44%；若考虑土地相关税收后，土地财政依赖度上升至50%左右。土地财政实际已经成为地方政府的“第二财政”。连续使劲的后果是城市房地产价格居高不下，绝大部分日常消费被楼市房价虹吸殆尽。 但是，长期绷紧的弦必然失去弹性调节和柔性回旋能量。近三年土地使用权出让收入断崖式下跌。2021年为8.7万亿元。2022年为6.7万亿元；2023年，国有土地使用权出让收入5.8亿元，同比下降13.2%。最为严重的负面效果恰恰反映在地方财政整体平衡能力不断下降。不仅导致城镇化速度明显放缓，潜在置业人口不断下降，而且土地抵押融资、城投极速扩张、地方政府隐性债务飙升问题开始凸显。 2021年，全国商品房销售面积和销售金额分别为17.94亿平方米和18.19万亿元，累计同比增长1.90％和4.8％，增速较上年分别下降3.9和0.7个百分点。 全国房地产土地购置面积21590.00万平方米，同比下降15.50％，创2002年以来最低水平。 全国房地产新开工面积为198895.00万平方米，同比下降11.40％；房地产施工面积为975387.00万平方米，同比增长5.20％，其中住宅施工面积690319万平方米，增长5.3%。 房屋新开工面积198895万平方米，下降11.4%；其中住宅新开工面积146379万平方米，下降10.9%。这是近六年来新开工房屋面积首次出现下滑。也是近四年首次出现住宅新开工面积小于住宅新房销售面积的情况。 房屋竣工面积101412万平方米，增长11.2%；其中住宅竣工面积73016万平方米，增长10.8%。只能说明这表明在融资端收紧情况下，房企在通过加速竣工回款来补充现金流。 2021年中国房地产开发企业土地购置面积达到了近十年新低，为21590万平方米，比上年减少了3946万平方米，同比下降15.5%。 2021年商品房待售面积51023万平方米，比上年末增加1173万平方米，其中商品住宅待售面积22761万平方米，增加381万平方米。 2022年，房地产市场继续深度调整。商品房销售规模、土地购置、开发投资等诸多指标呈现断崖式下跌。 国家统计局公布的2022年全年房地产开发投资与销售数据。2022年，商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%，商品房销售额13.3万亿，同比下降26.7%；其中住宅销售面积下降26.8%，住宅销售额下降28.3%。 2022年，全国房地产开发企业土地购置面积10052万平方米，同比下降53.4%；土地成交价款9166亿元，同比下降48.4%。2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。全年开发投资下降了10%。 2023年12月份，全国70个大中城市中的各线城市商品住宅销售价格环比全部下降。尤其是二手房价格自2014年10月以来首次全部下跌。 全年，全国商品房销售面积、金额分别为11.17亿平方米、11.66万亿元，较2022年分别下降8.5%和6.5%。 房地产开发投资额110913亿元，比上年下降9.6%，若与高点2021年相比，下降22%。从绝对量来看，开发投资规模已经连续两年高位下滑，回到2018年水平。 全国房屋新开工面积9.54亿平方米，同比下降20.4%；其中住宅新开工面积约6.93亿平方米，同比下降20.9%。 这是自2010年以来，住宅新开工面积第二年低于10亿平方米。 过去十余年间，随着我国房地产市场的繁荣，房企每年的住宅新开工面积自2005年的5.5亿平方米一路上升，到2010年时已翻倍至12.9亿平方米，期间虽曾有短暂下滑，但该指标一直保持在10亿平方米以上的水平，并在2019年创下16.7亿平方米的高峰。自2021年开始明显下降，2022年则继续大幅下探，跌幅超39%至8.8亿平方米，回落至2008年的水平。2023年同比继续下跌超过20%。