河西南这个小区成交单价只要3万 怎么看？ 🎯2023年9月25日成交了套，南京河西南的海峡城云珑湾，建筑面积137.04平米，1楼边户。成交总价413.8万，成交单价30196元/m²，这个单价在光环下的河西南中算价格低的了，要知道雨核贾西那边的新房，建筑面积99平的好楼层，成交总价也要420左右 数据来源：贝壳 🌿海峡城该苑区的建筑年代在2012年，为什么现在成交单价这么低？河西南什么样的房子未来相对能更容易保值？从这套房我们可以得到什么启发？ ✔️1、建筑年代在2012年算不上老，也非次新房，当年新房成交单价低，现在卖房有可谈空间 ✔️2、该房子在1楼，正所谓只谈价格不谈楼层的都是耍LM，低楼层或顶楼的成交价不能代表本小区的真实成交价，但能有效的拉低未来买家的心里预期。在置换时，总价越高的房子，楼幢位置和楼层的选择异常关键，高总价算意味着买房预算空间弹性大，选择也更广。小区挂牌房源多时，而楼幢位置好+好楼层的房子其实还是稀缺 ✔️3、河西南虽说建筑年代2012年的房子谈不上很老，但现在居住产品的迭代、居住环境的迭代已足够拉开不同小区间的房价差距，这也是所谓的产品分化，星八客的辉煌已过，目前真正能打的房子已不多，所以房价冲高后的迅速回落这也是影响其一 ✔️4、配套、书包的进度跟不上，板块自带光环，光环下是预期的落地，在配套落地的预期已成为别人眼中的大饼时，叠加书包也并未出亮眼的成绩，导致现在买家预期确实不高 ✔️5、置换的周期，10来年的持有周期，加上中途经历了几次南京楼市的狂欢下，置换需求的增加、TZ客的出逃，也是河西南供大于求的真实写照 ✔️6、未来随着南京楼市的周期轮动，这里也仅有少数房源可以挺得住。也不要拿河西南的豪宅做对比，这叫不当类比 🎯未来河西南什么样的房子能走的更远？ ✔️1、铝板外立面+两梯两户+总高不超过18-20层的产品 ✔️2、环境有亮点、科技是加分项、三房两卫是门槛、三南的四房是追求 ✔️3、豪宅除外 🌈我是王先森，希望能成为你在南京买房路上的一道光