三年防疫结束，加上政府换届，新一轮的大干快上又启动了。关注了一些城市的规划动向，还是一些传统思路。通过规划引导城市建设和公共服务，进而服务于城市经济的思路已经越来越不可行了。 举个例子结婚率出生率越来越低，房地产刚需就变少，这是房地产市场未来要面对的一个基本情况。过去十年，中国的城镇化（城市化）出现了大跃进。因为城市化应该是产业主导的农村人口进城的循序渐进的流动，而不是政府以土地为手段进行的郊区开发导致农民瞬间变城里人的急功近利模式。应该是就业需求为导向而不是土地财政为导向。但是规划本质上并不能培育任何产业。没有产业就不能吸纳就业人口，规划再好，也没法给房地产创造需求。 房地产开发商早就应该按照人口结构的变动以及人口流动及早调整思路（在这里恒大是一个反例，它不停地在三四五线拿地，导致庞大的债务规模），新建住房只有向改善型发展才有市场。过去那种随便到郊区、随便到小城市弄块地盖个房子就能卖出去的时代已经不复返了。以后对城市规划和治理来讲，最好的办法是必须要推动城市更新，而且是高品质的城市更新，这一点在上海杭州深圳天津成都青岛都有一些非常优秀的案例。但一些中小城市的更新模式还是十年前那种粗放型模式，现在已经不是棚改货币化的年代了。