房产是一个家庭中，占比最大的资产。很多人都很关心，老人不幸离世，房产怎么传给子女更省钱呢。

老张上个月刚送走老父亲，还没来得及从悲痛中缓过来，就遇到了难题——父亲留下的房子该怎么过户给自己？去房管局一问，工作人员说可以走买卖、赠与或继承，但每种方式的税费差了好几万！老张当场懵了：这可不是小数目，到底选哪种最划算？

其实很多家庭都面临这样的困扰。据统计，我国每年有超过1000万套房产需要办理继承或过户手续，但很多的家庭因为不了解政策而多交了冤枉税。今天咱们就掰开揉碎讲清楚，房产过户的3种方式怎么选，尤其要注意哪些"隐藏成本"。文章最后还会给到具体建议，您对号入座就能省下一大笔钱！

一、买卖过户：税费最低？但必须满足"两个条件"如果您的房子同时满足："满五唯一"（房产证满5年且是家庭唯一住房）以及子女是首次购房，那么买卖过户大概率是最省钱的！

具体来看税费构成：

1. 契税：这是最大头。子女首次买房且面积≤90㎡，契税只要1%（正常是3%-5%）。比如100万的房子，立马省下2-4万！

2. 增值税：这个税种很多人容易忽略。房子满2年就免交（不满2年要交5%）。比如一套200万的房子，如果不满2年就要交10万增值税，这个钱省下来不香吗？

3. 个税："满五唯一"直接免交！否则要按差价20%或总价1%-3%交。举个例子：如果房子原值50万，现在值100万，差价50万的20%就是10万个税。

关键提醒：买卖价不能明显低于市场价，否则税务局会按评估价核定税费。建议提前找专业评估机构做个估价，做到心中有数。

二、赠与过户：现在少交税？小心未来"秋后算账"很多人听说赠与"免税"，其实是个误区！这里面的门道可多了。

先说现在要交的税：

1. 契税：直系亲属赠与，契税一般1.5%-3%（比买卖略高）。但有个特殊情况：如果符合"共居分家"条件（就是父母和子女确实住在一起，现在要分家），可能免契税。这个需要到当地税务局开证明，准备的材料包括户口本、居委会证明等。

2. 公证费：赠与必须办公证，费用是房产价值的0.2%-1%不等。100万的房子就要2000-10000元。

重点来了：未来卖房的"巨坑"！如果子女以后想卖掉受赠的房子，除非满足"满五唯一"，否则增值部分的20%要交个税！比如房子从100万涨到200万，这100万差价就得交20万税。而且这个"原值"是按赠与时的评估价算的，不是父母当初买房的价格。适合谁？两种情况：一是确定子女未来绝不卖房，比如是学区房准备给孙辈上学用；二是能等满5年再卖，而且期间没有其他房产。

三、继承过户：父母去世后的"无奈之选"继承是初始税费最少的（免契税和个税），但有两个大麻烦：

1. 流程复杂：必须做继承权公证，所有法定继承人（哪怕放弃继承）都要到场。需要准备的材料包括：死亡证明、亲属关系证明、房产证等。如果家人有矛盾，可能还要打官司。有个案例：李阿姨家三个子女，为了继承一套房打了3年官司，最后光律师费就花了10多万。

2. 未来卖房同样"高危"：和赠与一样，继承的房子若不满5年或非唯一住房，转卖时要交20%个税。而且继承房的"原值"是按继承时的评估价算的，这点要特别注意。

四、终极答案：3种情况对号入座

1. 首选买卖：房子"满五唯一"+子女首套房，税费最低且后续无忧。建议操作时注意：可以分批过户，比如先过户一部分份额，这样能合理控制税费。

2. 选继承：父母已去世，且子女计划长期自住（不转卖）。建议提前做好遗嘱公证，避免日后纠纷。

3. 慎选赠与：除非确认符合免税条件，或子女愿意持有满5年。可以考虑"部分赠与+部分买卖"的组合方式。

最后送您几句大实话：第一，千万别为了"现在少交税"盲目选赠与或继承，将来卖房时多交的税可能让您悔青肠子！第二，各地政策有差异，比如深圳和北京的税费计算就不完全一样，一定要咨询当地房管局。第三，如果家里情况复杂（比如有多套房产、子女已购房），建议带着房产证直接去当地税务局，他们会给您算一笔明细账。也可以花点小钱请专业律师或会计师做个规划。

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另外，本文政策来源于契税法。各地政策不一样，本文可以作为思路进行参考，具体以各地政策为准。