3月，杭州二手房扬眉吐气了一把。

时隔8年，成交量重回1.2万套，均价30210元/㎡，同比也上升3.4%，不仅止跌回稳，还有了量价齐升的势头。

本月已过近半，成交量虽然有所滑落，也接近4千套。如果能破九冲万，依然是近几年亮眼的成色。

△ 近三年杭州二手房成交量价

房东们终于可以松一口气了。这当中，杭州地王或板块地王功不可没，随着新房价格向买不起的方向跳涨，很多人都在盼着地王们能带一带二手房。

3月的数据给了大家希望，但剧情真会往这个方向发展吗？

非常残酷的是，这气势汹汹登场的地王们，也许并不是赶来救援的友军，反而恰恰是更大的威胁。

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首先，我们要来拆解一下，最近二手房的量价齐升到底是怎么回事。

整体上看，确实如此，但不能忽视的是，里面有严重的结构分化。

奥体的杭州壹号院法拍房单价破10万、申花的馥香园大户型单价超8.5万……

当我们看到这些跳涨的行情时，还有更多的房东在感慨，怎么我家的房子还是卖不掉？

杭州贝壳研究院的数据显示，3月有调价记录的房源中，88%的房源是在降价的，相较2月91%的比例，虽然有所下滑，但仍然是高位。

很明显，所谓的量价齐升，背后则是绝大多数房东以价换量的割肉离场。

有人说，二手房成交均价确实涨了啊？

那是因为，少部分核心地段，尤其是诞生杭州地王的奥体、申花湖墅等改善区域，大幅拉抬。

杭房数据显示，今年一季度，申花的成交均价来到4.86W/㎡，相比去年三季度（杭州放开限价前）的4.16W/㎡，涨幅17%。

而上个月成交霸榜全杭州的未科，一季度成交均价2.73W/㎡，相比去年三季度的2.53W/㎡，涨幅仅8%，环比去年四季度甚至还微跌。

不仅是板块间的分化，板块内部，优质次新与普通次新之间的分化，也非常严重。

在申花，去年底刚交付的馥香园，一季度成交75套，均价高达6.34W/㎡，风华正茂。

而2023年9月交付的滨融府，才一年时间，已成昨日黄花，均价从去年初的6W/㎡上下，一路跌到了现在的4.99W/㎡，成交量也大幅萎缩，一季度仅4套。想卖房，只有一条路，降价！

大家都是喜新厌旧的，尤其是在二手房市场，都是真刀真枪的PK，看得见的品质才是房价的筹码。

因此，所谓的量价齐升，其实是改善为主的市场下，单价高的二手房相对更好卖，其中，极少部分优质次新推高了价格，而绝大多数二手房是严重拖后腿的。

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那接下来，随着各板块一波地王的诞生，能不能带动同板块二手房价格抬升呢？

直接说答案，可能性非常低。其实上面发生在同板块优劣次新身上的一幕，也会发生在未来的不限价产品和限价产品身上。

而板块地王的诞生，带动的更多是板块或周边的新房价格。因为不限价之后，新房会在产品力提升的同一纬度上竞争（至少目前还是这种情况，未来新房价格高到一定程度后，可能会有普通开发商通过降低品质打价格战，以后再说）。

所以，不限价新房的高品质，对于板块二手房来说，并不算是个好消息。

去年底，杭州刚刚取消限价，开发商还是比较谨慎的，目前上市的项目在品质上的提升是有限的，基本上没有超出过去的革命性设计，更多是外立面、公区、装标等方面的提升。

去年12月13日开始实施计容新规，紧接着，一系列地王把核心地段新房预期拉高到10W+的时候，开发商胆子也大了起来，这批项目的产品力正在发生质的飞跃。

第一，消灭「低楼层」。

过去的低楼层被诟病采光不好，后来有了4米架空层，二楼起步就是在2.5层。

但接下来，「低楼层」几乎要彻底消失。

比如，滨江的湖墅地王项目架空层高达8米，一楼已经接近原来4层楼的高度。

地王范儿已经出来了，有人给水电新村地王出招说，为了让低楼层也有江景视野，可以把架空层做到15米以上，越过前排学校的高度。

△ 大家安琪儿项目规划图

这并非空谈，实际上，近期已经有开发商充分利用计容新规，比如大家安琪儿，先是做了一个6米高的架空地上车库，这部分不仅不算容积率，还能省掉挖地下室的成本。

在此之上，再架起5.6米高的架空层。整个底部的架空空间就高达11.6米，接近4层楼高。

一楼就相当于是建在了5楼，几乎已经不再会有低楼层的诸多困扰。

不仅是这些千万级的地王项目。在金沙湖，兴耀滨江贝壳·沐兰台府也用了地上车库，架空空间达到9.1米，四五百万的改善项目也在尝试。

将来随着技术的成熟，不排除会继续推广，覆盖刚需价位。毕竟对于开发商来说，不挖地库，就能省下3000元/㎡的建设成本，少花几千万。

第二，层高显著提升。

层高会影响空间大小和采光通风，对于居住品质至关重要。

△ 滨江湖墅地块规划图

湖墅地王的层高，做到了夸张的3.5米，一举超过武林壹号的3.4米。加上高层面积段350-500方，这个超级地王，大有冲击老城区第一豪宅的势头。

限价时代，杭州仅有IFC、馥源庭、揽奥望座等少数豪宅会把层高建到3.1米以上，但接下来，这可能是千万级改善的标配。

滨江西兴和北干西项目层高3.3米，安琪儿大家项目3.15米，钱二的招商·杭序府，奥体的建发英冠、绿城镇宁路项目等都是3.1米。

就连不少刚需项目，也开始拔高层高，制造卖点。比如江南科技城保亿·君潮润府层高3.1米，云谷绿城项目层高3.05米，这些都是单价3万左右的刚改项目。

此外，这些不限价项目在公区、大门、外立面等方面的全方位提升了。铝板外立面、风雨连廊、下沉庭院等，几乎成了标配，对过去的产品实现了碾压性优势。

3

可以预见的是，随着各板块地王的不断涌现，同板块的二手房可能会「更慌」。

一方面，开发商拿到地王肯定会作出更好的产品，甚至研发出划时代的产品，以吸引购房者，卖出高价，把利润赚回来。

即便不是地王，不限价的新房，也希望通过提升品质，尽可能与同板块二手房划清界限。因为每多投入一千块钱，价格就可能涨两千，这生意划算。

这进一步拉大了与板块现有二手房的品质差距。

另一方面，出让部门也更有动力拿出更多好地，地王会遍地开花，涌现出更多好的产品。比如，本来以为断供的未科核心区可能会错过地王潮，但突然在中轴线C位的vivo旁边，就出现了商改住。

然而，未来市场上的好产品越多，对品质一般的限价产品反而越不利。馥香园和滨融府，已经在证明这一点。

再以最近大热的安琪儿五姐妹来说，限价时代的滨江翡翠双子，和未来不限价时代的滨江、大家、华润三子相比，确实已经不属于一个时代。

△ 安琪儿六块宅地位置图

滨江翡翠双子在地段上就输了一截，都临着高架，虽然限价4.65W/㎡，加上2-3个车位和60-90万的加装包，成本至少要5W+。

层高3.05米，架空层4.2米，都算是限价尾声不错的产品配置了，但和后来者相比，还是会败下阵。

同样是滨江造，安琪儿3.0的锦上万象府，名字都改了，不再是翡翠系，预计要卖到6W+，层高3.15米，架空层6米，北面有运河景观。

翡翠双子星是中规中矩的水景，安琪儿3.0则是异形水景，还有中央景观亭。外立面也是四面铝板，加上曲面玻璃。想卖高价，不花点心思肯定不行。

而这，滨江3.0已经给前面两个师出同门的限价盘手下留情了。4.0的大家地块就不客气了，同样是纯高层，做到11.6米的架空，完成了跨时代的进步。

事实上，安琪儿翡翠双子作为限价尾声的产品，已经有了很明显的提升，也很难和后来者比拼。

2020-2021那两年，市场最疯狂的时候，许多产品真的一言难尽，想和未来的不限价房比价格，真的有些难为了。

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除了这些显性的指标，根据4月1日已经开始实施的杭州好房子新标准，未来的新房会在很多看不见的地方，持续升级。

有地暖、新风或中央空调的，层高不低于3.15米，之前标准是统一不低于3米；

室内墙体厚度不低于 240毫米，阳台以外部分的现浇楼板厚度不小于120毫米，之前标准是300毫米和100毫米；

每个单元至少1部担架电梯，之前仅要求12层以上设置；

不过，开发商还是对次新房放了一马。

在计容新规出台后，普遍预期得房率会有很大提升，毕竟很多原来的计容空间，都免费送给开发商了。

不过，目前来看，开发商把这批省下来的计容空间，都拿出来「卖」了，或者增加到产品投入了。

比如未科的滨江·时舟里。杭州计容新规于去年12月13日生效，时舟里是最早受益的一批地块之一，但是，139方得房率86%。云城即将首开的新盘华润·望云润玺，139方得房率87%，都是中规中矩，即便放在未科云城也并不算特别高——

枫秀云庭90%

杭与城89%

枫岭云湾88%

云湖之城86%（横厅）、87%（竖厅）

杭珹未来中心85%

枫翠云轩81%

再以钱二的招商·杭序府为例，约210方的得房率为88%，260方为90%，周边其他项目则是——

潮语映月233方 86%

潮语鸣翠241方 89-92%

天澜海岸244方 89%

天澜美境248方 88%

这样看来，不限价的产品，至少没能完成对限价产品在品质和得房率的双杀，对于二手房来说，也算是一种安慰吧。

但是，等到这批不限价的产品交付，现在市面上的这批限价次新房又老了两三岁不说，和不限价产品的差距，也会更直观地呈现出来。

所以，即便它们将来可以卖到更高的价格，与限价时代的大部分产品也都没有太大关系了。

举个极端的例子，当奥体的奥邸国际卖到15W+的时候，隔壁的利二花苑还不都是3W上下。