按照福州楼市的版图划分，这几年在售楼盘中，二环内老仓山板块可分为白湖亭片区和三叉街片区；

最近比较值得关注的楼盘是白湖亭的四大金刚，其中带装修交付的房源售价峰值约为2.7万左右；

即使有特价房，其均价大约也在2.4-2.6万之间，目前还是期房。

三叉街板块中，唯一在售的纯商楼盘为中骏世界城，拿地时间为2020年2月27日，这是一个体量比较大的楼盘，当时的实际可售楼面价为15098元每平米。

这两个地段配套基本相似，非要对比的话，三叉街片区的地段会略好一丢丢。

前言

图片为实地拍摄

中骏世界城的运气不错，在2021年1月27日开盘，当时福州刚刚放宽落户门槛，楼市迎来了小阳春，大部分楼盘都有不错的销售。

当时开盘的均价为折后均价29745元/㎡，当时也取得不错的销量；

在那个时间点，这个楼盘也曾风光无限，在老仓山核心片区，可以高喊一声：对手，还有谁？

看到市场反应不错，中骏世界城在销售中价格有略微的变化，销售中带上车位后，真实的购房成本约在3.2-3.4万之间（实际差距更加楼层户型略有不同）。

这是中骏世界城一期的产品，当时就是这个价，因为老仓山板块内没有其他新房可供对比，对于地缘客户来说，选择面不多。

那个时间点，在中介的推波助澜之下，这个楼盘还是卖得不错的。

4年多的时间过去了，这个楼盘现在如何呢？

我们根据实际踩盘看到的现象和市场上的行情，做一下具体分析。

PART 1

图片来源于中介

现在看挂牌价没有太大意义，想要客观反应市场的真实情况，还得看真实成交价。

根据贝壳和幸福里平台查到的数据，目前这个楼盘的二手房成交价约为2.5-2.9万之间；

因为未满两年，加上税费，中介费等交易成本，正常楼层的实际到手价格大约在2.7万-3万出头的单价。

昨天刷到一套房东很有诚意出售的房源，位于次顶楼（也称凤凰层），96平米的房源，售价为235万，折合单价为2.44万；

但是，这只是中介报出来的价格，中介还说了，房东诚意出售，那可能还有一点空间；

这么算下来的话，这套房源的真实成交价可能会在2.6万左右。

而对比四大金刚带装修交付的房源，处于期房状态下，对比之后价格也差不多，而三叉街的地段对比白湖亭，也有几分优势。

这个是璟悦一期的房源，如果是在峰值买入的话，又处于次顶楼，预计单价可能在3.3万左右；

咳，看来又是一套房源亏本百万，这还是处于一个不错的地段。

2021年入场的人，也成为楼市中的第二波韭菜，仅次于2017年高位上车的业主。

PART 2

图片为实地拍摄

中骏世界城到底品质如何呢？去过这个小区多次，聊聊真实感受。

这个楼盘离1号线地铁口比较远，实际步行到三叉街站约为800米，但是在中骏世界城的商场旁边就是滨海快线的地铁口；

但是1号线的利用率，在生活中是优于滨海快线的。

从商业配套上说，中骏世界城紧挨着自己的商圈，同时周边还可能建设东升体育场等配套。

教育配套上说，四大金刚附近未来可能有麦顶小学分校，可能会优于东升小学。

虽然中骏世界城也出现了不少问题，但小区的品质还算不错，外立面和社区内的颜值看起来还是比较符合首改楼盘的标准。

至于所谓的精装修，当然无法和样板间对比，也算是中规中矩，谈不上多高端，但也不至于很拉垮。

如果要求不高的话，添置一点家具家电后可以拎包入住。

如果说，房东愿意再做一些让步的话，这套房源对比四大金刚来说，还是有几分优势。

PART 3

图片为实地拍摄

买房，不得不承认有运气问题，峰值时期入手该项目（璟悦一期）要达到3.3万左右的价格；

而在2022年的初冬，空气中虽然弥漫着一些寒意，但对于中骏世界城来说，当时的销售是非常火爆的。

从3.3万的峰值，降到2.5-2.7万之间，很多中介带着客户到现场看房；

那是一个比较敏感的时间点，暴雷房企层出不穷，他们也直接告诉购房者，可能会有一些不确定因素，但是价格够便宜。

以一套128平米的户型计算，对比2021年峰值，一套房子可能省下近百万。

当时中骏世界城璟悦二期已经处于准现房的状态，于是，一场豪赌开始了。

其他竞品楼盘用恒大滨江左岸（现为福州滨江左岸）做类别，毕竟自己的价格不占优势，比如城市之光的置业顾问；

毕竟价格比不过，地段也比不过，只能吓唬一下客户了。

其实，当初我们也说过自己的观点：可能会延期交付，可能会降标减配，但这个地段完全烂尾的可能性不大。

事后，也正如我们所预料的，延期交付了，真实交付时间为今年元旦，目前没有看到明显的降标减配。

因为当时四大金刚已经入场了三个，中骏也感觉到了危机，以价换量是迫不得已的选择。

2022年买房的客户中，大部分是血亏的！

如今来看，中骏世界城当初的特价房，至少还能保本，总比当年选择东升安置房强很多吧。

小结

对比四大金刚和中骏世界城的二手笋盘，各有优势，新房在楼层和户型上有更多的选择空间；

而中骏世界城虽然有不少房源在售，但业主的心理预期还是比较高的。

即使有笋盘出现，可能也未必是购房者所喜欢的楼层户型。

四大金刚的优势是白湖亭商圈和一号线，还有一个未建成的麦顶分校。

中骏世界自带商圈，临近滨海快线，城市界面会更成熟一点，周边的地缘客户接受度也会更高一些。

但是四大金刚的项目入市会晚一些，由于楼市的更迭，可能会在产品力上略有变化。

而中骏世界城的二手房基本可以直接入住，也会省下一部分房租。

单说现在中骏世界城的挂牌房源来看，与四大金刚的特价房相比没有什么优势；

但如果能找到笋盘，且是自己能接受的户型和楼层的话，也可以根据实际情况做综合对比。

总的来说，中骏世界城和四大金刚之间地段类似，配套接近；

正常情况下，四大金刚特价房有略微优势，但如果中骏世界城有笋盘的话，难分伯仲。

至于该怎么选择，还是得看自身需求衡量，做好取舍。

只不过，对于中骏世界城一期在售的业主来说，现在的市场环境有了翻天覆地的变化；

想要变现，只能接受亏损近百万的现实。

一个很奇怪的现象，开发商亏本了，购房者也亏本了，只能感叹楼市的变幻莫测！