越来越多的二手房，跌落至仅10000元/㎡出头的尴尬局面，尤其是“老破大”，就算地段很好，甚至有些学区都还过得去。

除了市场下行，另一个重要原因在于，小区衰败了。

不少房子交付10多年后，都会迎来一个转折点，逐步沦为旧房，问题不断发生。

比如，外立面脱落、园林杂乱、公区破损、设施停摆等。这些迹象，都是小区走向衰败特征。

以至于在不少房产持有人之中，诞生了这么一句话：想要房子还能卖得起价格，最好在交付七八年后，还没那么旧就卖掉。

凡事总有例外，温州也有一些小区，交付十几年了，依旧历久弥新。

最典型的是鹿城广场，在如此低迷的市场之下，不久前二手房还卖出超60000元/㎡的高价（来源：温州豪宅）。

隔壁的香榭丽花园，二手房还不一定能卖上25000元/㎡。

还有置信原墅、中央公馆、华府天地、东南嘉一等，即便楼市下行，中高楼层的二手房，依旧能维持35000元/㎡以上的价格，甚至近40000元/㎡、个别破40000元/㎡。

而周边其他一些“老破大”，房价却很难上20000元/㎡，甚至有不足15000元/㎡的。

上面提到的几个正面案例，不能说它们还很新，但完全谈不上衰败，比一般小区更具备抗衰老能力。

最典型反面案例，要数南湖板块的霞庭湾、霞坊锦园，虽然房子还很新，但从建筑立面到园林景观，已经被大面积破坏了，可谓一交付就衰败。

可见，小区是否衰败，不能简单地以时间来衡量。

都说人与人之间的差距大，小区与小区之间同样差距很大，有的老当益壮，有的未老先衰。

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那么，怎样才能买到抗衰老能力强的小区？

答案很简单：豪宅。

从上面那些抗衰老能力强的小区，就能总结出这个答案。

然而，豪宅并非普通购房者买得起，该怎么挑选相对抗衰老能力强一些的小区？

最简单的判别方式，就是看外立面，这是一个小区最直观的形象。

当前，温州多数住宅，外立面还是涂料。哪怕是真石漆、金属漆，本质上还是涂料。

涂料外立面很难经得起时间的洗礼。随着时间的推移，涂料立面的建筑，越来越显旧，还难以清洗。一旦建筑显旧，其形象、价值就明显受损。

时间一久，涂料立面不断破损、脱落，存在安全隐患。涂料外立面修补过后，还留下了明显痕迹，加剧了住宅显旧程度。

别说交付十几年的小区了，就连白麓城、公园天下、中央城等交付七八年的小区，近年都陆续出现外立面破损、脱落现象。

中央城脱落的外立面

至于安置房，就更不用说了，成了外立面破损、脱落的重灾区。

这些年，也有一些老旧小区，外立面重新刷了涂料，但效果非常差，还不如不刷。

相比较之下，铝板、大面积玻璃、石材干挂等外立面，更易清洗、更换。

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说到铝板、大面积玻璃、石材干挂等外立面的清洗、更换，就离不开好的物业管理公司了，否则照样会变脏、破损，让小区衰败。

不仅仅是外立面，小区的公区、园林景观，同样需要好的物业管理公司来维护。

其实小区的寿命，很大程度上就是这些细节决定的，能“年轻“多久，物业管理能力非常重要。

像国内这样的封闭式小区，存在大量属于全体业主的公共空间，不可避免会出现公地悲剧，直接关系到小区是否衰败，非常依赖物业管理。

然而随着时间的推移，物业管理的人工成本上涨，再加上房龄越久，所需维修、更换的设施也越多，成本明显上升。

而物业管理费，则是在小区开盘时确定的，后续很难上涨。当物业公司利润空间低了，便出现了各种减配。

因对物业管理不满，不少小区在业委会成立后，都启动更换物业管理公司，但往往越换越差。

还有一些小区，业委会与物业管理公司之间，存在利益输送，以牺牲小区整体为代价，让少部分人捞取了好处。这样的小区，也更容易衰败。

因此，尽可能买品质、口碑较好的房企开发的新盘，或能避免上述现象。

这些房企注重品质、口碑，自然注重物业管理，甚至会为已交付的小区额外拨款，以保持物业管理水平。

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物业管理，还需业主配合。

千金买宅，万金择邻。一个小区的命运，和住在里面的人息息相关，也就是所谓的圈层效应。

倘若大量业主本身没有品质意识，不注重对小区的维护，小区自然也不具备抗衰老能力，会衰败得更快。

比如，租客就很可能对房子、小区就缺乏保护的意识，毕竟不是自己的房子，自然不会珍惜。而存在大量群租房的小区，更容易人群混杂。

有些出租房，还可能出现对外经营现象，甚至从事一些违法勾当，导致大量闲杂人等频繁进出小区，破坏小区的可能性大大增加。

租户过多，迫使小区原本高质量的住户搬离，然后更多租户涌入，最终形成恶性循环。

就温州而言，租客较多的小区，大多位于老小区。在新小区中，投资客占比高的小区、安置房，也易出现租客多的现象。

其中，安置房不仅租客多，就连一些年龄偏大的原住民，也缺乏品质意识，甚至不习惯住这种存在公共空间的小区，再加上物业管理普遍较弱，让小区加速衰败。

因此，别看这些年新建的安置房外立面、园林景观等都不错，其实这些品质维持不了多久，大概率比商品房衰老得更快。

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无论是自然折旧也好，人为因素也罢，小区走向衰败，都是必然发生的结果。

不过，就像女明星、女企业家，哪怕年龄大了，总是能活得远比同龄人更精致。

当然，不同购房者考虑的因素，都不同。

真正的刚需，如果只考虑价格，老小区也好，安置房也好，只要合适都可以买，尚难考虑更多因素，便宜即可。

一旦有改善因素在，能买新房就别碰老房子，能买商品房就别买安置房，能买品牌开发商的商品房，就别买“高周转”开发商的商品房。

若自己的小区能晚一点衰败，多住几年，不必频繁搬家，也不必为房子的价值而焦虑，当然会过得更舒适，资产保值的概率也更高。

只要经济实力允许，购房时还是要通过上述因素来判断小区的抗衰老能力，抓住房子生命兴衰的周期，寻找更多的确定性。