2023年上半年以来，中央层面多次表态，房地产以引导市场预期修复，优化集中供地等制度以适应当前市场环境，金融层面降准降息稳经济，政策支持居民信贷及房企融资。但除了积极表态，并无实质性的重磅刺激政策，已发布政策多为对现行制度的优化调整，或意在规范市场秩序。行业虽然有一定的修复预期，但在供需两端制约下，市场和企业表现相对平淡。

表现在数据上，国家统计局最新数据显示，上半年全国商品房销售面积同比下降5.3%，累计增速连续两个月加速下滑，商品房销售额增幅较1-5月大幅收窄7.3个百分点；此外，1-6月，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，且连续4个月加速下跌。

而地方政策一个明显的变化是，松绑力度、频次都有所下降。实际上，弱二线和三四线城市调控已经“应放尽放”，而核心一二线城市对强刺激政策还相对保守观望。

专家、媒体为房地产救市发声

在此期间，各路专家纷纷建言献策，为房地产救市出主意。

与此同时，我国经济类、房产类相关媒体也陆续发声。

6月6日，中国经济时报刊发文章《一线城市房地产限购应适时优化调整》，指出一些一线、新一线城市采取“一区一策”优化限购等楼市限制性政策，促使非核心区去库存的同时，又不影响核心区域稳定房价，此举值得更多城市借鉴。未来，一线城市或将根据房地产交易市场的变化来逐渐调整限购等政策，对于一些住宅市场比较冷、购买力较弱的区域，可能会先放开限购等政策。

《经济日报》更是在6月7日、12日、21日连发三篇文章《房地产市场企稳还需一些耐心》《房地产业迈向品质提升》《对房地产市场企稳回升应有信心》，指出对促进房地产市场企稳复苏的各项政策持续产生效果，应有一点耐心；对于房地产市场的企稳复苏，仍应充满信心；对于房地产市场的平稳健康发展，还需多些耐心。

文章提出，房地产市场已经从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段，提升住房品质、让老百姓住上更好的房子，是房地产市场高质量发展的必然要求。应进一步挖掘支持政策调整优化空间，多措并举促进房地产市场平稳健康发展。在需求端，对于改善性需求应高度重视，深挖潜力，可以根据实际情况适当降低其购房成本，以调动他们住房消费的积极性。

6月15日，《中国房地产报》报道称，楼市企稳难度正在加大，市场下跌势头比预想中加大。房地产市场在一季度回升后迅速掉头走弱，这种从回升到下落的逆转在过去也有，但没有这么迅速。整体需求较弱，接续能力不足，本质上是居民收入和就业受冲击，且对地产预期悲观，对买房特别是承接债务买房的积极性很低。

对此，各路专家纷纷预测，7月份前后，或有更重磅的刺激政策出台。

房地产重磅政策千呼万唤始出来

7月24日，中央政治局会议召开，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

划重点就是“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”，具有明确的信号和指导意义，意味着政策松绑及刺激将加码，接下来中央和地方政策均将有优化调整空间。

而“积极推动城中村改造”的表述也给行业带来了更多期待。

实际上，在此次表述之前，7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

国务院副总理何立峰认为，积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。

总之，此次会议定调主打进一步宽松，更多影响的是行业预期，政策如何落地以及落地后效果如何都有待观察，但会议释放的两大重要信号值得期待。

国家多个部门密集表态

自中央政治局会议为房地产定调后，国家多个相关部门密集表态。

住建部

7月27日，住建部部长倪虹在企业座谈会上明确提出，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

这是对于“适时调整优化房地产政策”方向与内容的具体阐释，核心在于降低交易的机会成本与货币成本，为新房和二手房市场注入更多流动性，最终实现房地市场和行业的良性循环。

其中，“认房不用认贷”的提出堪称重磅调整，是此次住建部会议最受关注的内容，意味着无论购房者是否有贷款记录，只要购房者名下没有房产，就可以按照第一套房贷款标准按揭买房。

当前，各地对首套房、二套房认定标准不同，可以分为“认房又认贷”“认房不认贷”“认贷不认房”，严格程度依次递减。

不同信贷政策对于首套房及二套房的界定

目前，限购较严且执行认房又认贷政策的城市主要包括北京、上海、广州、深圳、成都等十余个核心城市。对于购房者而言，如果核心城市取消认房认贷，将是一个重磅利好，不仅可以大幅降低购房首付降低改善门槛，还可以降低购房成本、减轻还款压力，激活核心城市置换链条，活跃市场交易。

住建部发声后，北京、深圳、广州、上海先后发文表示将认真学习领会精神，结合房地产市场实际情况，抓紧抓好贯彻落实工作，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

易居研究院研究总监严跃进表示，这是2017年以来，首次四个一线城市在积极学习重要会议精神后的集中表态，说明接下来这几个城市的楼市调整有望放出“大招”。此次住建部提及的政策方向充分体现了相关部门落实中央政治局会议有关精神、调整优化购房政策的导向，也有助于引导各地在此类领域持续放宽政策。

国务院

7月31日，国常会召开，再次对房地产作出部署。

会议指出，要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。

易居研究院研究总监严跃进认为，此次会议房地产政策调整优化再次被提及，说明出台紧迫性强、市场需求高。会议的最新表述在于明确了“不同需求”“不同城市”，这与“因城施策”相比，本质上是要求各地积极出台更贴地气、更吻合需求的政策。同时，会议明确“加快研究构建房地产业新发展模式”，说明各地在刺激住房消费需求的同时，也要兼顾中长期目标。

国家发改委

7月31日，国务院办公厅转发国家发改委《关于恢复和扩大消费措施的通知》，其中，在“稳定大宗消费”方面明确指出，支持刚性和改善性住房需求。做好保交楼、保民生、保稳定工作，完善住房保障基础性制度和支持政策，扩大保障性租赁住房供给。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。

当前，随着新增房贷利率的不断下调，市场有关存量房贷利率下调的呼声也得到了央行的回应。

7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上表示，按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

7月24日至25日，中国证监会在召开的2023年系统年中工作座谈会上表示，要不折不扣落实党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展等部署。坚持股债联动，继续保持房企资本市场融资渠道稳定。

加之7月10日央行、国家金融监督管理总局发布的《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，对房地产“金融16条”中“涉及房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资和涉及向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类”部分政策延期至2024年底，有助于促进“保交楼”，也有助于修复市场预期。

对于以上种种，中指研究院分析认为，在中央政治局会议明确了政策方向之后，各地调整优化调控政策的节奏也将加快，而具体会有哪些政策出台，一方面取决于当前各地政策工具箱的空间，另一方面也与城市市场表现密切相关。

对此，易居研究院研究总监严跃进表示，8月份或会形成比较密集的政策出台现象，尤其是购房政策等内容，各地政策的出台，要根据不同城市的市场情况和需求情况，制定更细化、更有针对性的政策。

当然，也有业内人士认为，目前整体去化和市场不会有太大的改变。一方面是从政策的发布到落地还需要一个过程，另一方面是当前楼市供求关系已发生巨大转变，短期内的政策利好能够释放部分刚需及改善人群的购房需求，但长期来看，未来整体房地产市场还是从高速发展到平稳发展的一个阶段。

不管怎样，从目前来看，因城施策、精准施治还是地产调控主基调。但毋庸置疑的是，一线城市打开限购，可以激活潜在需求；而新一轮的旧改启动，可以创造新的需求。

至于一线城市限购是否会松绑甚至取消的问题，不少专家认为，一线城市，尤其是北京和上海完全放松限购的可能性并不大，仅非核心区域有适度放开的可能。

8月2日，《经济日报》再次刊文强调，下半年，随着宏观经济进一步回升向好，居民住房消费和房企投资意愿也将逐步恢复。预计房地产调整优化政策也会陆续出台，相关政策落地后，房地产市场的进一步企稳复苏可期，我们应对房地产市场的平稳健康发展有信心和耐心。

（本文图片来自《经济日报》等网络平台，版权归原作者所有）