期待已久，终于登场。

2024年4月30日，政治局会议提出：

要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。

杨评：“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，这是一个新提法！

与去年12月重要会议相比，这次没提“三大工程”，那就是有所淡化了。

三大程中，平急两用设施工程与房地产关系不大；城中村改造工程与房地产相关度较高；保障性住房属于房地产领域，但开发建设分配的市场化程度很低，而且如果新建规模较大，对于原本已经超级低迷的新房市场，可谓雪上加霜。

强调消化存量房产，那就是要去库存！

去库存的方式有很多，包括刺激购房需求，地方收购存量新房用于保障房、人才房，旧改棚改城中村改造的货币化安置、房票安置拆迁户等。

优化增量住房，涉及建造好房子、减少新房供应（尤其是保障房新建量）。

下图为全国已竣工、但未售未租的新建商品住宅库存。

下图为全国10大城市新建商品住宅库存（多属期房）。

回顾上一次楼市低迷期，2015年12月的经济工作会议，重磅提出：化解房地产库存。提出：化解房地产库存。

要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。

要取消过时的限制性措施。

于是，才有了后来加码棚改、货币化安置等重磅政策落地，全国楼市迎来一轮长达几年的繁荣期。未来两个月，部委层面会陆续出台相关具体政策！

另外，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，也呼应了今年年3月22日国务院常务会议，听取关于优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展有关情况的汇报。

会议要求，要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。

杨评：这是近几年国常会首次听取房地产汇报，且措辞积极，信号明确，意义重大，接下去会有更有力度的政策出台。

“统筹研究消化存量房产”，与“系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求”有关；只有把购房需求刺激出来，才能从根子上解决存量房产规模较大的问题。

“优化增量住房的政策措施”，与“加大高品质住房供给”，形成呼应。也就是好房子、优质房的建造与供给，将是优化增量住房政策的重要组成部分。

​另外，我们来比较性的参考2023年类似三次会议中的措辞。

2023年12月11日至12日，中央经济工作会议提出：持续有效防范化解重点领域风险。

要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

杨评：2016年中央经济工作会议以来，首次不提房住不炒。

2023年7月24日，政治局会议：

要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

杨评：这次会议各经济领域政策皆吹暖风，为近几年所罕见；近几年来首次不提房住不炒，转向信号重大；要求调整之前楼市繁荣期的紧缩政策；宽松程度仅次于2015年12月的中央经济工作会议。

2023年4月28日，政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。要加强地方政府债务管理，严控新增隐性债务。要继续抓好新冠疫情防控工作。

杨评：“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”属于新提法，预计城中村改造将提速，结合部分城市实行房票政策，利好于房地产去库存。