作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

最近，市场的变化特别大。

去库存加速、股市不断上扬、限购纷纷解禁等，众多利好一下子让中国楼市活跃了不少，多少有点春天的气象了。

有感于时代的大变化，近期我们写了几篇简单的楼市分析类的小文章，绝大多数朋友都在点赞和支持的，对此非常感谢；极个别朋友，在那里阴阳怪气的，似乎不希望国内楼市变好一样，实乃无语。

波哥看楼市一直强调，楼市是关乎国计民生的一件大事，会深度影响每一个人的生活及发展。

所以，对那些一小撮人的观点，无伤大雅，一笑而过罢了。

为何，今天从房价下跌的角度来观察一二，主要是近期不少粉丝在后台留言，问的最多的主要是两个问题——房价会不会快速上涨或继续下跌？

透过此问题，可以看出，业内很多朋友，还是比较焦虑的。

为房价的波动，也是操碎了心。

这可以理解，因为，房价的波动不是一个小事情，尤其是对中国人来讲，在“居者有其屋”的理念下，房产等类不动产，已经成为一个家庭等重大的资产投资，什么无动于衷都是假的，只是个人的所代表的方向和出发点不同而已，最后，都离不开相关资产及其价值的制约。

下面，再来简单回答一下上述的核心问题。

据波哥看楼市独家观察，目前来分析，首先，快涨或严重下跌，此类大幅度震荡型的波动，基本不会发生了，其主要原因是——大趋势变了，以前很多的支撑基础都不存在了，而且国际间普遍同寒，都在为有效进入新周期而做局部调整和优化，全然没有了可大肆拉升的有效题材。

大涨大落，在国家间，总体来看，都做不到了。

故而，才出现了近年的低迷不振的整体局势。

中国，也难以例外。

再者，从国内近几年的情况来分析，保持市场的稳定，是一个大的基调，决策层，也不会允许出现这样的极化情况。

此外，各地二手房和新房的库存高企不下，能有效跑量就是各个城市最大的期望了，涨价的可能性微乎其微，各房企也都在抢速奔跑，卖出去才是硬道理，否则就会被老板打PP。

其三，在土地层面，如果库存去化无力的话，已经严重影响到土地市场的表现，买地的房企日益萎缩。

也就是说，当前对国内楼市而言，如何有效跑量和降低库存，已经成为各城市最头痛的问题了，降价都不一定卖得掉，更别说什么涨价了。

如杭州昨天就搞出了一个“全面取消限购+落户+送首套房低利率”的模式，实际上可以说明很多问题，因为杭州的库存量事实上还处于中低位水平，比较合理，可是他却打响了第一枪，而惊动了业界。

后面昨天下午，西安也在快速跟进，一脱到底，把原来的限购区全部放开了，都快赤膊上阵了。

昨天杭州和西安的事件，具有非常的典型意义，都是发展得比较好和相对热点的区域市场，都纷纷这样了，你还能说房价会大幅上涨吗？

毕竟，国际间的寒气和国内楼市的艰难情况，冰冻三尺非一日之寒，没那么简单。

以上，初步回答一下上涨的这个问题，以供大家参考和交流。

接下来，再稍微阐述一下楼价下跌的问题。

在上涨和下跌之间，据波哥看楼市观察，后者相对更加严重一点。

为何这样讲？

但是，上面已经说了一点，这里所谓的下跌，也仅仅是相对的下跌，而非瀑布式的下滑，这是两个概念，请勿错解。

这点，在国家层面已经解释地非常清楚了，无需再去赘言。

另外，据波哥看楼市分析，楼价下跌，可以拆分为三个小问题——会不会继续下跌？下跌的幅度有多大？止跌回升的时间有多长？

先说，第三个小问题，对此，波哥也不知道，何时才会止跌回升，业内也没有谁敢去拍胸脯去断言后市的变化，因为很多条件都在快速变化，谁也不敢打包票。

业内相对一个普遍的认识是——房价，尚在不断探底，乐观的人说是2024年底前后可筑底回升；稍微保守一点的则说，可能要等到明年5-6月份才会逐步好转；相对悲观的朋友则讲，还要2-3年方可真正回暖等，不一而足，也显得扑朔迷离。

终究是，往昔犹可忆，来日很难断。

再讲一下第二个小问题，波哥认为，在前述的国家的大调控的策略之下，过山车式的下跌已经不可能出现了，因为房地产，只是国内的一个产业，数年来经济模式的有效转换中，房地产不再像过去那样深度绑定了中国经济的大发展，楼市已经不能再对中国经济的发展全局有那么大的作用了，而慢慢回归到了一个产业价值的中轴线。

同时，在多年来的各类调控轨迹中，其核心都是一点——严防大起大落，推动产业趋向价值及市场的本质上来。

此为何意？

说白了，就是一句话，每个国家、产业等，宽严之间，都会根据具体的趋势和情况来做有效的调节，以前从珠穆朗玛峰掉入马里亚纳海沟这种颠覆性的变化情况，经过历史上多个事件的薰陶和摔打等，此类变化，其概率已经越来越低了。

前人栽树，后人乘凉，诚不我欺。

有鉴于此，可以回答第二个小问题：

波哥判断，房价下跌的幅度，总体上看，在国家的有效控制下，10%左右是一个基础性的警戒线，否则就是一个比较严重的问题了。

因为再整体性多10%左右，就会造成全国性的恐慌，和抛售型的挤兑问题，最后，都会回到产业和金融的本底逻辑上来，何人可以承受？

是而，国内决策层不可能让楼市的价格跌破10%这一基本性红线（虽然政府没有这样说，但分析历年来的数据基本可以看出这一边界）。

如此描述，可能很多朋友不一定会有真切的切肤之痛，感受并不会有多强烈。

下面再从家庭层面来说一下。

譬如

你在广州等地，2年前按当时的价格，比如，按3-5万/㎡买了一套房，现在的价格如果掉到2.5万等左右，你能接受吗？

完全不可能嘛。

你不去砸掉开发商的售楼部，都是有政治觉悟的人了。

也还是属于不太缺钱的一类人。

可是，市场中大面积的刚需类客户等，为了买一套房，已经掏空了一个家庭的6个钱包，此时，你跟他说不要急，市场会好慢慢起来的，他/她会把你当一根葱吗？

近年收入锐减，对许多普罗大众而言，要积祖孙三代或四代的力量才能落户于某一个有潜力的城市，他/她会听你这些“鸟语”吗？

故此，香港李嘉诚曾说——房价上涨不会死人，但是房价下跌是真的会死人的。

这样的惨象，在历史上多有发生，就不去介绍了，此略。

所以，对第一个小问题来讲，波哥个人认为：

综合国内外众多趋势来言，继续“阴跌”，将是一个大概率的事件。

其主要原因有二：

◢一是，国内外大势，尚在不断震荡，一国之力比较有限

据波哥看楼市观察，国内外的经济等方面，有着千丝万缕的深度联系，外冷则内冷，全球同此凉热这个原则，都很难独善其身。

这个问题，实际上，大家都很好理解，直白一点说——就是，你是中国人，更是世界人！

全球性的巨大压力，也必将辐射到每一个个体的身上。

然而，在国家与区域之间，又有许多的差别，不可能去一刀切，大趋势和大原则之下，各有各的具体思考和相关动作。

因此，很多朋友，只在国内的层面来思考，实际上，是有很多的局限性的，波哥难以认同。

南柯一梦等，皆是自己的YY，完全与目前的基本趋势大相径庭，不可同日而语。

其他的，就不必去多说了。

◢二是，在境内调控策略制约下，有续跌的可能性，但跌幅在不断收窄

据波哥看楼市独家观察，从国内情况来看，各地相对严峻的库存数据，叠加市场信心和预期的尚未回归等，以及众多出险房企的干扰、以及二手房对新房市场的冲击等等，也即，在众多客观的下行压力下，今年遇到了一个新的问题——新房及二手房的去库存，都快速成为了国内的现实问题，导致在一二级市场都出现了较大的阻碍，而且决策层也不会像2015年那样去通过增量和超发货币来救急了，进而造成，当下的严重问题，政府已经着重从政策和市场方面来思考和发力了，而不再简单从货币层面去调剂了。

亦即，市场的问题，需要从市场的角度去慢慢消化，而不再拔苗助长去做更多的人为干扰。

上一轮的去库存的方式，也给现在带来了许多新的问题，过去的方式不可再延用。

实际上就是，国内各界，都在复盘过去的路径，皆在叩问往后和未来的走向。

一切经不起拷问的模式，很快就会被各界顶到墙角。

毕竟，大家都不傻。

故而，基于这些现实的各类情况，波哥认为，在大趋势还未有效起来时，整体或区域城市的价格有所下跌，只要不突破10%的警戒线，事实上，其问题并不大。

即使极少部分的个别城市跌破20%或更多，对全国而言，不会影响全国的大局，改变不了中国楼市的基本盘。

综上所述，你能说房价下跌，能跌倒悬崖下吗？

据世联行数据显示：

4月，全国重点城市瑞联EVS存量住宅加权均价为21,361元/㎡（仅作价格指数用），环比名义跌幅0.87%。

住宅均价同比跌幅为6.97%，跌幅继续扩大，均价总体仍处漫长的下行阶段，探底特征愈发明显。

高能级城市中，广州、杭州、上海均价下降较明显，而北京、深圳、南京、成都相对跌幅较小。

环比跌幅居前的城市为青岛（-2.55%）、贵阳（-2.50%）、呼和浩特（-2.49%）、烟台（-2.15%）及中山（-2.10%）。

纵观上述数据，用行业的话讲，即为：

一定时间的“阴跌”而已，说明不了什么太多的问题。

写在最后：

综上，据波哥看楼市观察，在房价的上涨和下跌两个方面，全局来看，上涨基本不可能了，下跌还在发生，一二手房的高库存综合态势下，各个城市为了迅速改变自己区域的供应结构、以及开发商为了刺激销售与回款量等，都有降价的主观意愿，实则为现实巨大压力下的客观反映。

但时，目前，限售和限价等依然是许多城市的两大紧箍咒，并未得到什么松绑，也充分表明，楼价下跌，其尺度必将非常的有限，特别是限价这一条就把你锁死了，不可能让开发商去裸奔。

这样的事情，不可能发生。

从而，波哥看楼市认为，在房价下跌这个方面，可能还在一定程度上会发生，但在政策体系里，也有相应的边界，某些朋友所担心的那种没有下限的下跌，出现不了。

严苛控制下跌，放开上涨的尺度，波哥认为，这已经相关政策的明牌了，只是上涨更加难而已——折价都卖得稀里哗啦，更别说涨价了。

最后，简单小结一下：

整体言之，上涨，很难很难；政府、房企和个体，其意愿都很淡薄、无甚想法；但下降，又有众多红线在控制，都需要报备和审批等，所以大家不要去担心市面上许多人所讲的那些房价大跌的说法，也无需去焦虑什么，因为这种可能性都不存在，毕竟中国经济的基本盘摆在那里，房地产有影响，但不是唯一和绝对的影响元素。

这，早已不是原来的情况了。

很多人危言耸听，实际上，皆为焦虑制造器，并不能代表中国的真实情况。

从波哥个人角度来看，作为一个地产老兵，也不希望地产波翻浪转这么的激烈，退一步讲，即使去刮骨疗毒，也是需要花时间的，绝不是某些人所讲的迅速涨价或降价就能做到的，而且这两种方式，早已被众多历史事实证明，绝非良策，将会带来更多严重的问题。

比如，上一轮，通过增量带动存量和靠发货币来去库存的案例等等。

最后的最后，插一句：

在哪里跌？能跌多少？等等

要根据不同城市的具体情况来看，但其中的控制红线在那里，你又能跑到哪里去？

也即，亚当斯密先生所说，有形和无形的手，在现实的市场经济中，两者很多时候需要有效的协同，不可偏废。

原话是否如此，波哥也不记得了，但实际上就是这么一回事。