各位粉丝：

北京的楼市出现了一些新变化。在刚刚过去的3月份，北京二手房网签成交量超过1.4万套，并创下了近11个月里最高的月度成交量。知道大家最近都在关心什么，都想了解什么。的确，在当前的市场下，媒体和自媒体说什么的都有，有开发商和中介说的“劲爆热销”，也有一些自媒体所谓的“砸盘暴跌”，确实让大家都很茫然。楼市回暖了吗？成交量上涨的原因是什么？房价如今怎样了？还会再降吗？今天，3月份和一季度的各项数据也都出来了，今天就结合数据给大家理性的分析一下。认真仔细的看完这一篇（虽然有点长），您就可以对如今北京的现实做到明明白白了。

1

先说二手房，3月北京的二手房网签量为14280套，从1.4万多套这个数字来看，总体属于一个正常区间的中值。如果看环比，3月比2月的成交量增长了125.5%，但这个没有太大的意义，毕竟2月本身就短，而且春节又在2月，多了一倍多没什么值得太说的。

再放大一些时间段来说，今年3月1.4万多套的成交量是自去年3月以来，近11个月里最高的。但相比去年3月的2.2万多套，今年3月同比还是少了三成多。不过这同样也要理性的看，去年3月的成交量我们当时就给大家分析说，存在之前疫情积压需求释放的因素。所以，单纯的环比或者是同比，都不能准确的说明问题。要想看出北京楼市的变化，还要从更多维度进行综合的分析。

2

最主要的一个维度，自然是价格了。大家都能感受到，最近的半年里，北京的二手房价格，一直都是一个在下降的趋势，头部中介机构的数据分析，去年下半年，北京的二手房均价下降了15%左右，而降幅最明显的就是四季度。而从今年一季度头部的主要几家中介机构的三方协议价格来看，进入今年一季度后，价格下降明显出现了放缓的趋势，甚至到了3月，全市均价还出现了微小幅度的环比上涨。虽然涨幅不大，但这是连续7个月下降以来的首次增长，所以这个变化很值得关注。而且，结合各区成交数据分析来看，一季度二手房价虽然还在小幅下降，但下降的原因更多的是结构性的，也就是郊区成交量增加，自然成交的均价不如城区的高。那么，回头再结合3月二手房成交量的增加，就可以看出一些“门道”了。第一，从去年9月开始，楼市的政策有了变化，“认房不认贷”、调整首付、利率、普宅标准，以及通州“限购”的调整陆续出台，但因为当今楼市整体预期偏弱，这些政策的作用发挥出来需要一定的时间。就和汽车刹车也需要一定距离的意思类似。这也是为什么去年四季度二手房价下降更快，一季度反而放缓的原因之一。第二，3月份的二手房市场，已经呈现出更为明显的“以价换量”的态势。简单点说，就是前期房价下降了一定的幅度，二手房卖家也接受了这样的现实。从买方来说，房价的下降，使得其对于买房的支付能力有所提高，对于那些刚需的购房家庭，双方更容易达成共识（二手房从根本上就是一个买卖双方达成共识的交易）。从头部中介的数据来看，北京目前成交的二手房套均总价已经降到四百多万的水平，对于刚需家庭来说，可以在三到五环之间买到一个位置还相对不错的老公房，或者可以在五环内外买到一个大约90平米的本世纪的次新房。这样的住房对于刚组建家庭的青年群体而言，是“够用”的。从首付来看，大约一百来万，月供如果是120万的公积金加上180万的商贷，月供是1万3千多。这样的首付和房贷月供压力，已经比此前下降了不少。考虑公积金的提取后，实际居民自付月供的部分，和租赁同品质的住房的负担比较接近，因此监测数据中一季度刚需入市比例增加，也是可以理解的。房价下降带来需求的增加，刚需市场的活跃，这也符合朴素的市场规律。第三，也是季节性市场规律的作用。传统来看，一季度是一年中居民支付能力更强的节点，也是安排后续装修搬迁等实际事务较为便利的节点，因此传统上一季度购房热度都会有所增强。

3

从这些分析，尤其是第二个因素的分析来看，北京楼市的需求端还是不缺的。只是之前因为整体房地产市场趋势的影响，以及预期端走弱，因此之前二手房量不高。而随着前期房价的明显下降，让刚需买房的支付能力有所提高，更多的需求被释放了出来，导致了3月份二手房成交量的增长。这个原因出现的一个结果就是，今年一季度区别于以往年初的一个显著特征，是刚需市场相对启动更快。从媒体发布的新闻也可以看出，500万以下的房源成交占比上升明显，二手房市场呈现出对价格更为敏感的刚需市场率先启动的规律。

从区域角度来看，数据显示，城六区二手房交易占全市的比重下滑6个百分点，但相对应的，副中心及多点地区交易规模同期上升4个百分点，生态涵养区比重上升约2个百分点，交易更为偏向于外围地区。各区数据的统计也印证了这一变化，前期降价幅度较大的通州、房山、顺义和远郊区成交占比明显增加。这里多说一句通州。之前由于“最严限购”，通州的二手房市场是一直偏冷的，人口占全市8.2%的通州，二手房成交量只占全市的6.7%左右，这显然是和人口数据不匹配的。而在上月通州限购政策调整后，3月份通州的二手房成交占比，已经占到了全市的8.5%以上了。而年初阶段刚需交易比例的上升，也为改善型家庭后续的置换动作奠定了良好的基础，预计后续二三季度这部分家庭会逐步开始入市。

4

接下来说一下新房，3月份新房网签大约3700套。同样环比和同比没有太大的意义，环比2月是增加了2.1倍之多，但同比去年3月是减少了36.7%。理性的看一下3700套这个数字，北京新房的月成交量中位数是在3500套，3700套这个数字是比中位数偏高一些的。而且，今年一季度，由于供地节奏和企业销售策略等因素的影响，北京入市新房数量不多，而且并没有太多的热点区域的热门楼盘。不过可以看到，从春节后，一些热销楼盘的带看量和成交量都明显增加，一些新开盘的项目也销售的情况也还是不错的。比如丰台河西地区的永定玖里，近期首期看盘144套房源，开盘当天现场有300多个家庭参与，开盘当日首开房源基本售罄。位于昌平新城东区的观堂府，1月份开盘当天销售了400多套，本月多个周末现场看房家庭都超过千人。土地市场也呈现出与新房市场相对应的态势。在当前总体市场情况下，不少地块还是得到了开发商的青睐甚至追捧。比如上月土拍的昌平生命科学园地块，就被18家开发商争抢，之前2月土拍的海淀翠湖地块和大兴西红门地块，也是10多家开发商争抢，最终摇号拿地。前几天，北京举办了今年的土地推介会，今年北京计划供应87宗住宅用地，比去年还增加了14宗，从这里也可以看出“稳中求进”的意图。信贷方面，3月份的数据还没有出来，2月因为春节，数据不太具可比性。看1月央行北京分行公布的数据显示，也有一定的恢复迹象，人民币住户贷款余额（当然这不止是房贷）2.5万亿元，同比增长5.9%，比年初增加117.1亿元。

5

数据和分析都说完了，是时候总结一下如今北京楼市的总体情况了。不可否认的是，之前的一段时间，乃至到目前看，楼市确实还处于一个下行的总体趋势中。从去年3月之后，成交量就一直处于一个正常偏冷的区间，价格则是出现了明显的下降调整。房价确实下降了不少，但如果理性来看的话，房价下降究竟是不是好事？从购房者、尤其是刚需购房者来说，房价的下降，能让房价收入比更趋于合理，普通人的购房门槛和资金压力更小，当然是一件好事。从更长的周期看，房价不也一直是起起伏伏的大周期趋势么。至于房价乃至楼市未来的趋势，3月份乃至一季度的楼市出现了一些积极的变化，无论是成交量还是价格，都可以看出市场有恢复的迹象。在价格下降后，房价收入比在向合理区间“跑步前进”后，市场也给出了成交量上涨的积极回应，需求特别是刚性需求得到了一定的释放，这也正是市场调整或者叫修复的作用。当然也要看到，当前这个恢复还是有限的，毕竟1.4万多套的成绩单虽然还算不错，但距离良好还有一定的差距。而且这可是在一系列支持刚需和改善的政策出台后，并且叠加了季节性因素，才有的数据。所以，目前无法预测未来房价会涨还是会跌，但整体上会是一个波动起伏的过程，如果从“房住不炒”的角度上看，房子是用来自住的，整体房价的在涨跌对个人的影响其实并不大。当然，推动经济市场发展还需要房地产发力，因此促进楼市的稳定发展还是很重要的。目前，楼市恢复的基础还不够牢固，接下来无论是量还是价，都还有波动调整的可能。因此，接下来的市场，还有待于观察政策端、供给端和需求端的变化和发力。上月的国务院常务会议指出，要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。随后，在上月国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，市委常委、常务副市长也夏林茂表示，北京将强化因区施策、一区一策、精准施策，以租购并举、产城融合、职住平衡、宜居宜业的原则，优化房地产调控政策，支持刚性和改善性住房需求，更多更好地满足多层次、多样化的住房需求，促进北京市房地产市场健康发展。