这个月集中开盘的盘非常多，都是年前拿地的，你说没有小阳春吧，但每个盘开盘都卖得挺好的。

但是我也注意到一点，所有盘里面，都是小户型卖得最好，大户型就卖得很艰难，不管是刚需盘还是改善盘。

即便你得房率到了130%，也还是选择小户型，即便你大户型价格不贵，也还是小户型卖得好。

比如双沙地铁上盖的珑玥上城，72的小面积连顶楼都没有了，智慧城的天河都荟72的也卖没了。荔湾就更不用说了，去年主打小户型的中海浣花里、保利和颂、保利雅郡早都清盘了。

再来到改善的，比如绿城馥香园102的最小四房，龙湖央璟颂107的最小四房，甚至包括琶洲南的保利天奕120的最小四房，全都是去化最快的，简直是去晚了还挑不到啥好楼层，以前1000万以内能买到琶洲的新盘简直不敢想。

这些是今年开的，去年开的那些盘也一样，万博城最小面积105的四房，长隆悦府最小面积108的四房，都卖得差不多了。

刚需盘里面的最小面积三房，以及改善盘里面的最小面积四房，都是抢手货。

是大家没钱呢，还是怎么回事。

首先，如果大家没钱，那就根本不会买了，还有人盯着开盘去选房，说明市场还是有的，还是有人买账的。

小面积虽然靠近马路，位置朝向上不是特别靓，但是价格便宜。

我们看回上面开盘的这些小户型，单价都是比大户型要便宜的。

作为开发商来讲，它并不愿意只卖小户型，因为没有利润，利润还得靠大户型，小户型主要用来引流，制造热点和气氛。

其次，小户型是升级地段后的最低门槛。这几年房价回调后，你会发现原来花同样的钱只能买更偏的地方，现在可以买位置更好的地方。

比如，原来200万只能去增城，现在可以选老黄埔地铁盘了，原来300万选个科学城的三房，现在300万可以买到天河东了，原来500万只能选到荔湾，现在可以在海珠选个四房，原来800万根本不可能买到珠金琶，现在居然可以买到了。

看上去大家是降级，其实是升级。

更愿意去选择地段、配套或预期更好的，只不过不想加预算。

虽然房价是便宜了，但是买更好的想法是不变的，谁不想一步位选择核心区。

从这件事情上折射出，买家都是想要保值的，哪怕户型小一点，我也要选个位置配套更好的。

但又不愿意承担太多压力，所以还得看价格是否更便宜，性价比如何，也是消费降级的体现，同时也说明真正的改善市场并没有动起来。

最后，那买这种小面积是不是好事呢？

其实不是，先不说居住体验如何，小户型是开发商应对市场做出的妥协，而买家接受了这种妥协，其实也是自己在跟自己妥协。

另外，我之前给大家建议的策略是降维式升级，但买这种小户型属于平移式降级，那它未来面临的对手会让你猝不及防。

看上去你选择的地段更靠近核心区了一点，但是其实也是核心的边缘，只是披着核心的外衣而已，增量已经非常有限了，而边缘地带都是两边不太重视不怎么会去开发的。

仅仅是因为它现在开得便宜、户型好、得房率高等原因去买的话是不值得的。

因为随着时间的推移，有些板块配套变得更好，能级更高，它的大户型会更优于你的小户型，举个例子，以前500万你只能去海珠西选个小面积的三房，就不如去万博选个大面积四房。

改善板块的上限会高于刚需盘的上限，现在都抢着买，将来都抢着卖。

之所以卖得便宜，一是本身也就值这个价，二是开发商议价能力弱，你想想，开发商卖的时候都没有议价能力，你将来在二手市场上能有议价能力吗。

如果你自住方便宜也可以，不考虑未来流通性略差一点就行。

当然，上面这个逻辑针对的是偏刚需的盘，改善盘不适用这个逻辑。