近两年，“房地产发展新模式”这几个字频繁出现在各种会议、文件以及相关媒体的报道中，而且与之相关联的内容也变得越来越多，例如保障房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设这三大工程，比如房地产融资协调机制，又或者“商品+市场”双轨制等等。
可与这些相比，新模式的“机制”才是房地产行业未来发展的定调，是重中之重，为什么这么说呢？因为目前已经出台的政策，包括未来可以预见的政策，其实都是基于“机制”来展开的。另外通过机制，我们也可以大体分析出未来哪些房产更值钱。
对于房地产发展新模式中机制的相关问题，住建部部长倪虹进行了解释，用原话来说，分为两点：一是建立“人、房、地、钱”4要素联动的新机制；二是完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。接下来逐一进行分析。
以人定房，是根据需求端来决定供应端，而需求端的变化，分为三个层面：
第一是目前城镇化虽然还在继续，但已经进入后半段，速度大大减缓，在这种情况下，创造出的购房需求有限，与过去不是一个量级；
第二是人口流动，整体情况来看，一二线城市发展好，机会多，配套更完善，因此人口持续流入，住房需求相对旺盛，而三四线城市人口外流，住房需求不断萎靡；
第三，人口下降，从2017年开始，新生儿数量开始持续下降，2022和2023又出现人口负增长，如果新生儿数量无法逆转，改善需求和新生人口在未来的购房需求也会持续降低。
除此外还有另外一点：需求端想要什么样的房子？这里主要包括两个方面：
第一个方面是“住有所居”，也就是大家经常听到的刚需，对于新市民、青少年、基层工人等低收入家庭而言，他们不敢奢望住得有多好，只希望先有一个家来解决最基本的居住问题。
第二个方面是“住有宜居”，有一定经济条件的家庭，从“有得住”升级为“住得好”，对住房面积、配套、环境等方面有了更高的要求。
知道人口变化趋势，也知道需求端想要什么房子，那就可以根据这些信息来“以房定地”。
针对人口变化对房地产的影响，就要从根源上入手，对土地供应进行控制。
如果当地人口少，外流严重，房子库存大，肯定要减少或停止供地，优先消化库存，防止库存增加而引发房地产市场持续下滑，反过来就要多供地，当然，像一二线城市土地资源较为紧张，可以通过城市更新、城中村改造、老旧小区改造等方式盘活存量用地。
针对不同住房需求，目前也已经确定，要通过“保障+市场”双轨制来解决，用保障房来满足“住有所居”，用商品房来满足“住有宜居”。
此外从数据来看，全国各地共建设保障性租赁住房508万套（间），可以解决1500万人的住房困难，可在3亿人的庞大需求面前，有些微不足道，可以预测到，未来几年里，政府会大力建设和供给“租赁+配售”这两类保障房。
最后一点是“以房定钱”，说白了就是融资，让开发商合理控制融资规模，合理选择融资渠道，以防范房地产金融风险。
之前说过，中国房地产报在线发起了一个调查问卷，其中超6成购房者对房产质量不满，有超过90%的人遇到过延期交付、项目烂尾、捆绑销售、虚假宣传、开发商不兑现承诺等问题。
掏空积蓄花几十万甚至几百万买个“垃圾”，这足以让购房者崩溃，而出现这种情况的根本原因在于制度不完善、监管不到位，所以现在提出“完善管理机制”，既可以维护购房者利益，又利于房地产行业健康平稳发展。
当然，全生命周期管理机制不仅仅包括房屋质量，还包括融资，现房销售，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等专项制度。
面对人口流动，一二线城市的房子无疑是好的，尤其是核心地段，保值增值能力会更强，这一点，不论是现在还是未来，其实都是一成不变的。
但要注意一点，在这种趋势下，一二线城市的好房子与普通房子之间的差距会进一步拉大。
普通房子量大，而且与好房子相比，受到保障房的影响会更大一些，如果没有好位置好配套，变现都会比较困难，更别提保值增值了，相比之下，好房子更具稀缺性，保值增值能力没得说。
而三四线城市人口外流，就算是能严控土地供应，供大于求的状况也很难改变，毕竟现在的库存实在太大，如此一来，房产贬值恐怕成为绝大多数小区的最终结果。
有人或许想说，三四线城市库存大，为什么不收购房子用作保障房呢？原因很现实，这些城市，房价普遍低一些，若大力建设保障房，尤其是配售型保障房，二者价格不会相差很大，对商品房市场的冲击是十分巨大的。
所以可以看到，现在三四线城市的保障房建设和供给规模并不大，比如根据澎湃新闻的消息，烟台2024年第1批政府公共租赁住房只有45套，这个规模与一二线城市是没法比的。
回到正题，按照住建部部长倪虹的说法，新模式下，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场、有发展、有未来，再结合“完善生命周期管理机制”的定调，说明在质量上，新楼盘更有优势。
这里提一嘴，这些新楼盘，是楼市企稳后的新楼盘，或者是现在底价拍得土地后建起的楼盘。
与这一观点相同的是现在普遍认同的一个观点：当前这批新楼盘的质量可能不太好，原因是开发商负债前行，而国家又要求“保交楼”，面对巨大压力，开发商能省就省，不能省就变着花样省。
仔细想想，确实是这样的道理，也怪不得越来越多的购房者都跑去买二手房了。
